Перспектывы для жылля, гандлёвых цэнтраў, працоўных прастораў і іншай нерухомасці

Трып кантралюе 144 мільярды долараў у якасці галоўнага дырэктара па інвестыцыях і кіраўніка аддзела інвестыцый Nuveen Real Estate, аднаго з найбуйнейшых у краіне менеджэраў па інвестыцыях у нерухомасць, які ў мінулым годзе сабраў больш за 10 мільярдаў долараў у амерыканскую нерухомасць. У той час як многія іншыя інвестары паставіліся да гандлёвых аб'ектаў мядзведжай з пачаткам пандэміі, Трып справядліва заўважыў магчымасці сярод падмноства рознічных гандляроў, якія правільна прадбачылі, як пакупнікі могуць захацець рабіць пакупкі падчас пандэміі. Трып размаўляў з Баррон з Дэвідсана, штат Паўночная Караліна, аб некаторых з яе апошніх супярэчлівых ідэй, у тым ліку аб тым, чаму арэнда можа быць пераважней валодання домам, чаму офісныя памяшканні яшчэ не сканчаюцца, а таксама пра лепшыя тыпы гандлёвых цэнтраў, жылля для пажылых людзей і прамысловых прадпрыемстваў. Адрэдагаваны варыянт нашай размовы далей.

Баррон: Якая сітуацыя на рынку жылля?

Карлі Трып: У ЗША па-ранейшаму не хапае трох-пяці мільёнаў адзінак. Ад жыллёвага крызісу засталося шмат рубцоў; інвестары неахвотна інвеставалі, а забудоўшчыкі дамоў будавалі марудна. У нас было цэлае дзесяцігоддзе недабудовы, а цяпер мы даганяем. Пачатак будаўніцтва жылля ў шматкватэрных дамах дасягнуў рэкордна высокага ўзроўню. Затрымкі пастаўкі перамясціліся з сямі месяцаў у сярэднім да больш чым 16 месяцаў. Гэта ідэальны рэцэпт для ўмацавання агульнага рынку жылля.

Цэны на жыллё ўзляцелі. Гэта бурбалка?

Пасля пандэміі была маса ўдзячнасці, але людзі не ўлічваюць, што стаўкі па іпатэцы так моцна ўпалі. Калі вы паглядзіце на сярэднія цэны на жыллё ў перыяд з 2006 па 2021 год і параўнаеце іх з коштам іпатэчнага крэдыту на аснове сучасных ставак, то дом коштам 250,000 2006 долараў у 400,000 годзе сёння будзе каштаваць 20 2007 долараў. Нават на XNUMX найбуйнейшых кампазітных рынках з папраўкай на інфляцыю мы вярнуліся да ўзроўню XNUMX года. Я не думаю, што ёсць бурбалка.

Вас турбуе даступнасць?

Ды шмат у чым з-за нізкай прапановы даступнага жылля. Працэнт новабудоўляў, якія [прадаюцца за] 200,000 2 долараў або менш, складае менш за 2022% ад [даступных] запасаў. Людзі проста не будуюць меншыя, больш даступныя першапачатковыя дамы. Калі будаўнік можа максымізаваць прыбытак і будаваць па больш высокай цане, гэта тое, што яны робяць. У XNUMX годзе адна з абласцей, якія мне падабаюцца, - гэта даступнае жыллё, якое недастаткова прапануецца і абслугоўваецца. Мы бачым там больш дзяржаўна-прыватнага партнёрства, і калі Build Back Better будзе выканана, вялікая частка [грошай] будзе накіравана на развіццё даступнага жылля.

Таксама расце група людзей, якія жадаюць здаваць у арэнду, а не ўласную — адна з прычын, чаму нам падабаецца новая сфера арэнды жылля для адной сям'і. Калі мае бацькі стваралі сям'ю, багацце стваралася дзякуючы валоданню домам. Сёння ў многіх людзей ёсць іншыя спосабы атрымаць доступ да стварэння багацця. Прама зараз вы можаце ўкласці гэты першапачатковы ўзнос у рынак, біткойны або Робінхуд. Спажыўцы становяцца ўсё больш адукаванымі ў тым, як інвеставаць свае даляры, і ў іх ёсць выбар, што рабіць са сваімі грашыма.

Дзе ў краіне вы знаходзіце найбольш магчымасцей?

Мадэлі міграцыі былі ашаламляльнымі. Гэты зыход з прыбярэжных гарадоў у Санбелт — праз Караліну, Джорджыю і Тэхас — быў масавым. Жыццё на свежым паветры ў больш цёплым клімаце з доступам да пляжаў і гор - гэта тое, як людзі хочуць жыць сёння, і падатковыя льготы для карпарацый - гэта таксама галоўнае. Тэхналогія стварыла мікрагарады ў ЗША, якіх раней не існавала. Ёсць шмат месцаў, дзе людзі могуць атрымаць прыбытковую працу і атрымаць доступ да адукацыі для сваіх сем'яў. Прыбярэжныя гарады не збіраюцца знікаць, але іх рассейванне значна большае.

Я таксама люблю жыллё 55+, дзе ёсць адчуванне аднадумцаў, блізкіх да выхаду на пенсію, або пустых гняздоўцаў, у якіх ёсць доступ да тэніса, піклбола і фізічных выгод [побач] з членамі сям'і. Ёсць большая рызыка збояў для такіх рэчаў, як сыход за памяццю, што можа змяніцца пры змене тэхналогіі.

Як гэтая міграцыя ўплывае на перспектывы офісных памяшканняў?

Кампаніі прызнаюць перавагі знаходжання людзей у адным месцы і неабходнасць вяртання людзей у офіс. Такім чынам, вы бачыце [выгоды, такія як] харчаванне і трэнажорныя залы. Шмат буйных інстытуцыйных і прыватных інвестараў збіраюцца зноў зрабіць стаўку на трафейныя офісы на прыбярэжных рынках. Ён зноў адкрыецца ў 2022 годзе.

Якая частка працоўнай сілы, як чакаецца, вернецца на пасаду?

У доўгатэрміновай перспектыве перапад і зніжэнне попыту [на офісныя памяшканні], верагодна, складзе 10%. Ён будзе адрознівацца ў залежнасці ад месцазнаходжання і тыпу. Мы па-ранейшаму вельмі настроены на нерухомасць спецыяльнага прызначэння, такую ​​як студыі, медыцынскія навукі аб жыцці і вельмі добраўпарадкаваныя невялікія офісныя будынкі па ўсім Санбелту. На многіх з гэтых рынкаў, куды людзі пераязджаюць, офісаў не хапае. Ёсць яшчэ шмат пазітыўнага імпульсу. Выбар з'яўляецца ключавым, і існуе пэўная рызыка з-за неабходнасці пераходу ад інтэнсіўнага выкарыстання вугляроду да выкарыстання з нулявым чыстым выкідам. Для гэтага пераходу [энергіі] няма большай рызыкі, чым у офісных памяшканнях.

Калі казаць пра энергетычны пераход, як інвестары ў нерухомасць павінны думаць пра змяненне клімату і дэкарбанізацыі?

Кампанія Nuveen Real Estate абавязваецца звесці да нуля [выкіды] да 2040 года. Мы засяроджваемся на ацэнцы кожнага ўласнага актыву, і [аналіз] усяго, што мы купляем, уключае кошт пераходу. Шчыра кажучы, нам патрэбна лепшая сетка з аднаўляльнымі крыніцамі энергіі ў ЗША. Кожны з нашых актываў праходзіць праз мадэль, якая ацэньвае рызыку шторму, пажару і паводкі, а таксама рызыку мясцовага рэгулявання на ўзроўні дэталізацыі перакрыжаваных вуліц. Напрыклад, гэта ўключае ў сябе рэльеф: Нью-Ёрк можа будаваць дамбы, а Маямі не можа, таму што зямля - ​​гэта губка. Мы ацэньваем усё гэта зыходзячы з кошту рызыкі. Калі ён занадта высокі за 20-гадовы перыяд, мы не будзем інвеставаць.

Як павышэнне працэнтных ставак паўплывае на магчымасць?

Нерухомасць, як правіла, працуе лепш, чым іншыя [сферы] у часы інфляцыі. У вас ёсць убудаваныя структуры арэнды з штогадовым павелічэннем, якое, як правіла, апярэджвае інфляцыю, і структуры, якія праходзяць праз любое павелічэнне выдаткаў арандатарам. Але інфляцыя - гэта велізарная рызыка для нашай эканомікі, а фактары, якія спрыяюць інфляцыі, - яшчэ большая рызыка.

Як так?

Паглядзіце на недахоп працоўнай сілы; гэта ніколі не бывае добра. Прапрацоўка сістэмы з дэфіцытам паставак зойме шмат часу і залежыць ад тактыкі міжнародных геаграфічных дзеянняў вакол Covid. Мы таксама маем справу з хуткаварка інфляцыі. ФРС займае больш жорсткую пазіцыю, але можа кантраляваць толькі кароткатэрміновыя стаўкі. Інвестары кантралююць доўгатэрміновыя стаўкі, таму звяртайце пільную ўвагу на крывую прыбытковасці. Гэта будзе самым вялікім апераджальным паказчыкам [праблем]. Калі крывая прыбытковасці пачне станавіцца больш спадзістай, і калі [ФРС] працягне павышаць стаўкі на кароткім рынку, а попыт на доўгатэрміновым рынку захавае стаўкі на адносна нізкім узроўні, гэта мяне занепакоіць. Звярніце ўвагу, калі [крывая прыбытковасці] згладжваецца і, безумоўна, калі яна інвертуецца.

Што гэта значыць для вашага партфоліо?

Мы працягваем інвеставаць там, дзе маем высокую ўпэўненасць, што звязана з жыллём як з неабходнасцю. Прамысловасць па-ранейшаму недапастаўляецца. Мы з'яўляемся сёмым па велічыні ўладальнікам прамысловай уласнасці ў ЗША [склады, лагістычныя аб'екты і маёмасць апошняй мілі, якая служыць апошняй кропкай паміж ланцужком паставак і дастаўкай да канчатковага кліента]. Штодзённа здаём памяшканне і на ўласныя вочы бачым, наколькі яно моцнае. Пакуль няма прыкмет запаволення. Попыт працягвае перавышаць усе папярэднія рэкорды з пункту гледжання агульнага аб'ёму лізінгу. У прамысловых галінах узровень вакансій складае менш за 4 %.

Улічваючы рост электроннай камерцыі і пераход да своечасовага кіравання запасамі, попыт на апошнюю мілю павялічыўся ў апошнія гады, і гэта наша ўвага. Мы таксама настроены на альтэрнатыўныя сектары, такія як сховішчы і медыцынскія кабінеты - абодва яны заснаваныя на неабходнасці, - а таксама біялагічныя навукі, якія маюць неверагодныя ветры.

Шмат песімізму наконт рознічнага гандлю, і асабліва гандлёвых цэнтраў.

Ці былі мы як краіна празмернымі ў звычайным рознічным гандлі? Безумоўна. У параўнанні з любой іншай індустрыяльна развітай краінай у нас рознічны гандаль у пяць разоў большы. Але за апошнія 10 гадоў не было новых паставак у працэнтах ад рознічнага тавару, і, паводле ацэнак, неабходна скараціць рознічны тавар на 25%, галоўным чынам у сувязі з пераўтварэннем у шматфункцыянальныя памяшканні, кватэры, медыцынскія кабінеты або прамысловыя прадпрыемствы. наступныя пяць гадоў.

У той час як рознічны гандаль быў моцна засяроджаны на месцазнаходжанні, цяпер мы ведаем, што тыя, хто арыентуецца на шматканальныя каналы, маюць значна большую спажывецкую базу. Я заўсёды гляджу на даходы Target як на лідара. Яны маюць выдатны шматканальны інтэрфейс і інфраструктуру і прадаюць розныя тавары — прадукты харчавання, адзенне, кнігі. Вы можаце зрабіць самавываз з крамы ў той жа дзень, дастаўку або на вуліцы. Інтэрфейс просты ў выкарыстанні. Вы бачыце, як інвестары вяртаюцца ў рознічны гандаль. Чацвёрты квартал быў першым, калі чыстае адкрыццё новых крам было вышэй, чым чыстае закрыццё, і лізінг пачаў набірацца, абумоўлены некаторымі рознічнымі гандлярамі.

Ці робіце вы што-небудзь па-іншаму, калі стаўкі растуць?

Стратэгічна самая вялікая сфера - гэта тое, як вы фінансуеце рэчы. Мы пераходзім ад структур з плаваючай стаўкай да фіксаванай, каб застрахаваць частку гэтага рызыкі. Мы таксама ацэньваем магчымасці павелічэння крэдытнага пляча і фіксацыі доўгатэрміновай запазычанасці з фіксаванай стаўкай, калі стаўкі былі на гістарычным мінімуме.

Такім чынам, гандлёвы цэнтр не памёр?

Тыя, якія маюць добрую арэнду і не вельмі вялікія [больш шанцаў выжыць]. Я вельмі стаўлюся да адкрытых гандлёвых цэнтраў/цэнтраў ладу жыцця. Закрытыя гандлёвыя цэнтры, больш арыентаваныя на турыстаў, як на Гаваях, у Лас-Вегасе ці ў Арланда, будуць па-ранейшаму працаваць даволі добра. Шырокафарматны і закрыты гандаль будзе складаным.

Якая будучыня нерухомасці?

У нас ёсць некаторыя дзіўныя навукі аб жыцці [ўласцівасці], якія падобныя на маленькія гарады. У Сан-Дыега ёсць адзін з футбольнымі палямі, піўнымі і месцамі, куды хочацца пайсці працаваць. Нават у нашай штаб-кватэры ў Нью-Ёрку ёсць цудоўная трэнажорная зала, пакоі для медытацыі, гарматы Thera, бар/кафэ і пчаляры на даху ў намаганнях па захаванні папуляцыі меданосных пчол.

Дзякуй, Карлі.

Напісаць Reshma Kapadia ў [электронная пошта абаронена]