Калі ўладальнік нерухомасці і забудоўшчык (або інвестар) заключаюць доўгатэрміновую арэнду зямлі, арандатар і яго крэдыторы будуць настойваць на тым, што ўладальнік нерухомасці не можа лёгка скасаваць арэнду зямлі па змаўчанні. Арандатар будзе мець шырокія правы на «лячэнне» сваіх дэфолтаў. Калі арандатар не лечыць, то крэдытор арандатара мае дадатковыя правы на лячэнне. Так ці інакш, арандатар і яго крэдытор павінны мець магчымасць захаваць дагавор арэнды. У выніку ўладальнікі нерухомасці амаль ніколі не могуць скасаваць дагаворы арэнды зямлі, як бы яны ні хацелі гэтага зрабіць.
Адзін нядаўні выпадак у Нью-Ёрку адзначыў драматычнае адхіленне ад гэтага прынцыпу. Гэта пачалося з таго, што арандатар перастаў плаціць арэнду. Уладальнік маёмасці даваў арандатару і яго крэдытору розныя паведамленні аб гэтым дэфолце, але па-ранейшаму ніхто не плаціў арэнду.
У якасці наступнага кроку ўладальнік маёмасці вырашыў не прытрымлівацца працэдуры скасавання арэнды, убудаванай у дагавор арэнды, якая патрабавала б паведамлення крэдытора. Замест гэтага ўладальнік нерухомасці распачаў іск за нявыплату арэнднай платы ў адпаведнасці са статутам Нью-Ёрка, які дазваляе такія працэдуры. Уладальнік маёмасці не апавясціў крэдытора арандатара аб гэтай працэдуры, таму што ні дамова арэнды, ні закон не патрабавалі такога паведамлення. Калі арандатар усё яшчэ не плаціў арэндную плату, уладальнік маёмасці ў рэшце рэшт скасаваў арэнду ў якасці апошняй падзеі ў працэсе нявыплаты.
У дагаворы арэнды гаварылася, што пасля любога скасавання дагавора арэнды ўладальнік нерухомасці павінен быў прапанаваць крэдытору арандатара новы дагавор арэнды ўзамен скасаванага дагавора арэнды. Відавочна, што крэдытор не прыняў уладальніка маёмасці гэтую прапанову, таму дагавор арэнды быў скасаваны праз працэдуру нявыплаты, і крэдытор не мог запатрабаваць замену арэнды.
У якасці меры "Вітай, Марыя", каб выратаваць заклад, крэдытор паспрабаваў абаперціся на дзіўны закон Нью-Ёрка, які дазваляе арандатару і яго крэдытору вярнуць скасаваны дагавор арэнды, заплаціўшы ўсё, што належала па дагавору арэнды. У арандатара ёсць год, каб ажыццявіць «выкуп» сваёй арэнды. Калі арандатар не выкупіць арэнду на працягу гэтага часу, то крэдытор арандатара мае права зрабіць гэта, але ў большасці выпадкаў толькі на наступны дзень пасля заканчэння тэрміну выкупу арандатара і толькі да 2:00 гэтага дня.
Гэты закон Нью-Ёрка таксама кажа, што арандатар можа адмовіцца ад сваіх правоў на выкуп. Практычна кожны дагавор арэнды ў Нью-Ёрку ўключае такую адмову, але крэдытор у гэтым канкрэтным судовым працэсе спрабаваў сцвярджаць, што адмова арандатара не распаўсюджваецца на крэдытора. Суд не пагадзіўся. У нейкі момант крэдытор абвясціў, што перадумаў і не жадае карыстацца правам на выкуп, але гэта не перашкодзіла суду вынесці рашэнне супраць крэдытора па гэтым пытанні. На гэтым скончылася закладная маёмасць крэдытора.
Любы крэдытор супраць арэнды зямлі можа атрымаць некаторыя важныя ўрокі з гэтай справы.
Па-першае, любая арэнда павінна патрабаваць ад уладальніка маёмасці паведамлення любога крэдытора аб любой няплаце або іншым працэсе, накіраваным на спыненне арэнды. Недастаткова патрабаваць ад уладальніка маёмасці паведаміць крэдытору аб выкарыстанні ўласнікам маёмасці дагаворнага права на скасаванне арэнды.
Па-другое, калі арэнда дае крэдытору права выпраўляць арандатара па змаўчанні, крэдытор павінен скарыстацца гэтымі правамі і не дазваляць уладальніку нерухомасці пачынаць любы шлях да спагнання арэнды.
Па-трэцяе, складаныя і старанна складзеныя палажэнні дагавора арэнды (або любога іншага дакумента) часам не ахопліваюць усе выпадкі, якія яны павінны ахопліваць. Тут уладальнік нерухомасці змог знайсці спосаб абысці працэс скасавання дагавора, убудаваны ў арэнду, і дамагчыся скасавання без удзелу крэдытора.
Калі б крэдытор дзейнічаў больш агрэсіўна і больш уважліва, магчыма, ён мог бы захаваць заклад.
Згадваецца выпадак Wells Fargo Bank, NA супраць Joseph E. Marx Co. Inc., Вярхоўны суд штата Нью-Ёрк 159999/2019.
Крыніца: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/