Апошні раз, калі рынак жылля перажываў сур'ёзны абвал у 2006 годзе, ён захапіў усю эканоміку ЗША. Але гісторыя ніколі не ідзе па адным і тым жа сцэнары двойчы.
Аслабленне рынку жылля, несумненна, нанясе шкоду эканоміцы. У траўні тэмпы будаўніцтва аднасямейных дамоў знізіліся да 1 мільёна гадавых тэмпаў з 15-гадовага максімуму ў 1.31 мільёна ў снежні. Дазволы на будаўніцтва большай колькасці дамоў таксама ўпалі.
Магчыма, будзе таксама горш.
Цэны на жыллё ўжо падняліся да рэкордна высокага ўзроўню, калі Федэральная рэзервовая сістэма ў сакавіку пачала хутка павысіць працэнтныя стаўкі для барацьбы з высокай інфляцыяй. Агрэсіўныя дзеянні цэнтральнага банка падштурхнулі 30-гадовую фіксаваную іпатэку да больш чым 6% з 2.75% мінулай восенню.
Спалучэнне больш дарагіх іпатэчных крэдытаў і звышвысокіх коштаў зрабіла гэта для большасці пакупнікоў цяжка набыць дом. Даступнасць упала да самага нізкага ўзроўню за апошнія 16 гадоў, паведаміла Нацыянальная асацыяцыя рыэлтараў.
Паводле старой прымаўкі, як жыллё, так і эканоміка ЗША. У выніку запаволення будаўніцтва павінна адняць вялікую частку росту з валавога ўнутранага прадукту ў другім квартале. А меншая колькасць продажаў азначае меншую колькасць новых уладальнікаў, якія марнуюць грошы на мэбляванне сваіх дамоў.
Аднак рынак жылля цяпер моцна адрозніваецца ад таго, што быў у 2006 годзе, і само па сабе гэта наўрад ці завядзе эканоміку ў кювет. Эканамісты кажуць, што ЗША цалкам могуць апускацца ў рэцэсію ў бліжэйшыя год-два, але жыллё не будзе галоўнай прычынай.
«Мы чакаем далейшага зніжэння продажаў у бліжэйшыя месяцы, але мы не чакаем паўтарэння калапсу 2000-х», - сказаў Алекс Пелле, амерыканскі эканаміст Mizuho Securities
Маленькі знак бурбалкі
Сённяшні рынак жылля вельмі мала падобны да го-го 2000-х.
З аднаго боку, тыповы пакупнік мае высокі крэдытны бал і менш верагодна, што дэфолт. Толькі каля 2% усіх новых іпатэчных крэдытаў прадастаўляецца так званым пакупнікам субстандартных крэдытаў або тым, хто мае больш слабы крэдытны рэйтынг.
Наадварот, каля 15% пазычальнікаў мелі субстандартныя крэдыты на піку бурбалкі на жыллі амаль два дзесяцігоддзі таму, паказваюць даследаванні фірмы Jefferies з Уол-стрыт.
Многія з гэтых пазычальнікаў страцілі свае дамы падчас рэцэсіі 2007-2009 гадоў, а кошт нерухомасці рэзка ўпаў, што пазбавіла мільёны амерыканцаў папяровага багацця і прымусіла іх адчуваць сябе бядней. Масавыя распродажы на фондавым рынку дадалі іх горам.
Адмоўны «эфект багацця» спрыяў рэзкаму зніжэнню спажывецкіх выдаткаў, што паглыбіла рэцэсію. Амаль 70% усяго, што адбываецца ў эканоміцы, прыпадае на спажыўцоў.
Аднак цяперашняе запаволенне росту жылля, верагодна, не прывядзе да зніжэння коштаў і зніжэння кошту жылля.
Па-першае, ЗША пакутуюць ад дэфіцыту жылля на працягу многіх гадоў, нават калі колькасць новых сем'яў падштурхнула попыт да новых вышынь. Пандэмія таксама рэзка павялічыла колькасць людзей, якія працуюць дома, і заклік да большай колькасці жылля.
Попыт на жыллё вялікі збольшага «з-за росту выдаленай працы і змены ладу жыцця», сказаў галоўны эканаміст Біл Адамс з Comerica Bank.
Будаўнік пастараўся задаволіць вялікую частку гэтага попыту. У красавіку аб'ёмы будаўніцтва новых дамоў і арэнды павялічыліся да 1.8 мільёна ў год - гэта максімум за 16 гадоў - перш чым сапраўды пачаліся больш высокія стаўкі па іпатэцы. Але гэта ўсё яшчэ ніжэй за рэкордны паказчык у 2.2 мільёна ў пачатку 2006 года, калі насельніцтва складала 11% меншы.
Хутка таксама не стане нашмат лепш. Будаўніцтва рэзка скарацілася ў траўні і, верагодна, працягне запавольвацца, што яшчэ больш скарачае прапанову дамоў на продаж і падтрымлівае ціск на павышэнне цэн.
Серабрыстыя накладкі
Высокія цэны на жыллё - гэта не зусім дрэнна, асабліва для тых, хто ўжо мае ўласныя дамы. Стабільныя кошты дома могуць часткова ізаляваць эканоміку ад рэцэсіі.
Як так? Уладальнікі дамоў, верагодна, будуць адчуваць сябе лепш у фінансавым плане, чым у 2006 годзе, таму што іх галоўнае гняздзевае яйка ўсё яшчэ цэніцца.
Больш за тое, мільёны ўладальнікаў дамоў скарысталіся рэкордна нізкімі працэнтнымі стаўкамі падчас пандэміі, каб рэфінансаваць і зэканоміць. Большасць з іх таксама выбралі фіксаваную іпатэку, пакінуўшы іх імунітэтам ад росту ставак.
Гэтага не было ў сярэдзіне 2000-х, калі палова ўсіх іпатэчных крэдытаў была рэгуляванай. Рост працэнтных ставак прымушае мільёны ўладальнікаў жылля плаціць высокія штомесячныя выдаткі па іпатэцы, і многія з тых, хто не мог сабе гэтага дазволіць, аб'явілі дэфолт.
Зараз толькі каля 10% усіх іпатэчных крэдытаў рэгулююцца. Акрамя таго, рэкордна нізкі працэнт даходаў, якія ўладальнікі жылля павінны накіроўваць на іпатэку.
«Сувязь паміж жыллём і спажываннем, верагодна, будзе слабей, чым у мінулым», - сказала Анэта Маркоўска, галоўны эканаміст Jefferies.
Тое, што магло б нанесці большы ўдар на рынку жылля, - гэта вялікі рост беспрацоўя, які прыводзіць да дэфолту большай колькасці людзей.
Тым не менш, калі ўзровень беспрацоўя складае ўсяго 3.6% і дэфіцыт працоўнай сілы, як чакаецца, будзе захоўвацца на працягу многіх гадоў, некаторыя эканамісты сумняюцца, ці будуць прадпрыемствы звяртацца да масавых звальненняў, калі ЗША ўвойдуць у рэцэсію.
У той жа час рынак жылля па-ранейшаму трымаецца адносна добра, нягледзячы на высокія працэнтныя стаўкі і высокія цэны. Продажы і выдаткі на новае будаўніцтва знаходзяцца на ўзроўні да пандэміі, што сведчыць аб тым, што дно не апусціцца, як гэта было ў 2006 годзе.
Вядома, некаторыя эксперты казалі тое ж самае 15 гадоў таму. «Даследчыкі кажуць, што нядаўні спад жыллёвага будаўніцтва не абавязкова азначае канец эканамічнага росту», — гаварылася тады ў артыкуле ў The Christian Science Monitor.
Далей наступіла найгоршая рэцэсія за апошнія дзесяцігоддзі.
Крыніца: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo