У сувязі з тым, што старшыня Федэральнай рэзервовай сістэмы Джэром Паўэл выступіць з важнай прамовай у пятніцу, інвестары могуць нарэшце паверыць яму на слова: Цэнтральны банк будзе захоўваць жорсткую пазіцыю, каб кантраляваць самую высокую інфляцыю за чатыры дзесяцігоддзі. Гэта азначае, што фінансавыя рынкі застануцца нестабільнымі, нягледзячы на нядаўняе ралі фондавага рынку.
Ёсць шмат прычын разглядаць фонды інвестыцый у нерухомасць, або REIT, як адносна бяспечныя гавані для забеспячэння стабільнага даходу, калі інфляцыя застаецца высокай і напярэдадні верагоднага эканамічнага спаду.
Ніжэй прыведзены экран REITs, якія, як чакаецца, прынясуць вялікі грашовы паток, каб павялічыць дывідэнды ў 2023 годзе.
У Трэба ведаць калонка 24 жніўня Стыў Голдштэйн абагульніў прагнозы новага «суперцыкл інфляцыі і працэнтных ставак» ад Дарыё Перкінса, кіраўніка дырэктара па глабальнай макраэканоміцы TS Lombard.
Перкінс чакае, што доўгатэрміновыя працэнтныя стаўкі будуць працягваць расці, і мяркуе, што 2020-я гады запатрабуюць ад інвестараў «больш праніклівага падыходу да размеркавання актываў».
Адыходзячы ад пастаўшчыкоў паслуг, якія дамінавалі на бычыным рынку да 2021 года, ён лічыць, што лепш за ўсё будзе працаваць размеркаванне матэрыяльных актываў, у тым ліку нерухомасці.
Разбіўка сектара REIT
Інвестыцыйныя фонды ў нерухомасць бываюць розных відаў, але ключавым элементам з'яўляецца тое, што яны перадаюць большую частку прыбытку акцыянерам, каб падтрымліваць структуру REIT з падатковымі перавагамі.
Ёсць дзве шырокія катэгорыі REIT: іпатэчныя REIT, якія пазычаюць грошы камерцыйным або жылым пазычальнікам і/або інвестуюць у іпатэчныя каштоўныя паперы, і REIT, якія валодаюць камерцыйнай або жылой нерухомасцю і здаюць яе ў арэнду.
REITs з'яўляюцца цыклічнымі, ацэнкі падвяргаюцца ціску з ростам працэнтных ставак. Гэты эфект можа быць асабліва выяўленым для іпатэчных REITs, таму што бізнес іпатэчнага крэдытавання запавольваецца па меры росту працэнтных ставак.
У гэтым годзе, да 24 жніўня, сектар нерухомасці S&P 500 знізіўся на 15%, а поўны індэкс S&P 500
SPX
знізіўся на 12%, абодва з рэінвеставанымі дывідэндамі.
Больш доўгатэрміновы погляд можа вас здзівіць. Індэксы S&P Dow Jones аддзялілі сектар нерухомасці ад фінансавага сектара ў 2016 годзе. Але калі мы звузім кола да галіновай групы S&P 500 REIT для больш доўгатэрміновага вымярэння эфектыўнасці, то 20-гадовая сярэднегадавая прыбытковасць склала 9.9%, крыху наперадзе 500-гадовая сярэдняя прыбытковасць S&P 20 складае 9.8%.
REIT па катэгорыях
Розныя тыпы REITs праходзяць розныя эканамічныя цыклы. Напрыклад, REIT гатэляў і іх арандатары жудасна пацярпелі на ранніх этапах пандэміі каранавіруса, пачынаючы з фактычнага спынення турыстычнай індустрыі ў першай палове 2020 года.
Па словах Вікрама Малхотры, кіраўніка дырэктара па нерухомасці Mizuho, многія REIT сканцэнтраваны на складскіх і лагістычных памяшканнях, якія выйгралі ад двухзначнага павышэння штогадовай арэнднай платы за апошнія гады.
Але Amazon.com Inc.
AMZN
сказаў у сваім фінансавы прэс-рэліз за першы квартал у красавіку, што пасля падваення памеру сваёй сеткі выканання ўсяго за два гады, яна «больш не гналася за фізічнымі або кадравымі магчымасцямі» і была «засяроджана на павышэнні прадукцыйнасці і эканамічнай эфектыўнасці» ў сваёй інфраструктуры дастаўкі.
Падчас інтэрв'ю Малхотра сказаў, што пасля аб'явы Amazon ён і яго калегі «назіралі і чулі на рынку, што Amazon выстаўляе склады на рынак субарэнды».
«Такім чынам, найбуйнейшы гулец у электронным гандлі сказаў рынку, што ў яго занадта шмат і рацыяналізуецца, і гэта прывяло да паніжэння курсу лагістычных акцый», — сказаў ён.
Кампанія Prologis Inc.
PLD
з'яўляецца найбуйнейшым публічным фондам REIT ЗША ў галіне складоў і лагістыкі. Кампанія зарэгістравала Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Кампанія Home Depot Inc.
HD,
Geodis і Walmart Inc.
WMT
у якасці пяці найбуйнейшых кліентаў на канец 2021 г. Amazon арандавала 24 мільёны квадратных футаў, або 7% ад агульнай плошчы.
Акцыі Prologis знізіліся на 21% за 2022 год па 24 жніўня з рэінвеставанымі дывідэндамі. Дывідэнтных прыбытковасць акцый складае каля 2.5%. Prologis збіраецца набыць Duke Realty Corp.
DRE
праз здзелка з усімі акцыямі на суму 26 мільярдаў долараў калі было абвешчана ў чэрвені.
Mizuho мае нейтральны рэйтынг Prologis, які, па словах Малхотры, быў «па-за кансенсусам». Гэта дакладна - сярод 17 аналітыкаў, апытаных FactSet, 13 ацэньваюць акцыі як "купля" ці эквівалент. Астатняе - нейтральныя адзнакі.
Далей ён сказаў, што Mizuho сочыць за іншымі лагістычнымі аператарамі, такімі як XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx і United Parcel Service Inc.
UPS
для прыкмет запаволення попыту, калі эканоміка значна паменшыцца.
З улікам усяго сказанага, для складскіх/лагістычных REITs можа быць добрая падшэўка: Малхотра чакае, што рост арэнднай платы ў прасторы замарудзіцца да «ад сярэдняга да высокага адназначных лічбаў» з бягучага дыяпазону вышэй за 10%. Пра гэта паведаміла Міністэрства працы Індэкс спажывецкіх цэн у ліпені павялічыўся на 8.5%. з годам раней. Гэта палепшылася з 9.1% у папярэднім месяцы. Чакаць, што аператары складоў REIT змогуць падтрымліваць павышэнне арэнднай платы ў адпаведнасці з інфляцыяй або перасягнуць яе, можа быць не так ужо і складана.
Тут у гульню ўваходзіць ваша ўласнае меркаванне, заснаванае на вашым уласным даследаванні. Ці дазволяць працягваючаяся тэндэнцыя да інтэрнэт-крам і попыт на хуткую дастаўку Prologis і яго канкурэнтам перасягнуць вынікі ў наступныя пяць-дзесяць гадоў? Пяцігадовая сукупная прыбытковасць Prologis 10 жніўня склала 24% (у параўнанні з 138% для S&P 85), нават з улікам вялікага адкату ў гэтым годзе.
Скрынінг капіталу REITs
Каб зрабіць шырокі агляд інвестыцыйных фондаў нерухомасці, якія каціруюцца ў ЗША, мы пачалі са 185 фондаў, якія ўваходзяць у індэкс Russell 3000.
ДАРОГА.
Па дадзеных FactSet, гэты індэкс прадстаўляе каля 98% акцый ЗША.
Затым мы прагледзелі канцэнтрацыю інвестыцый кожнага REIT і выдалілі ўсе іпатэчныя REIT, каб скараціць спіс да 158 кампаній. Мы скарацілі да 112 кампаній, для якіх былі даступны кансенсусныя ацэнкі як мінімум сярод пяці аналітыкаў, апытаных FactSet, для скарэкціраваных сродкаў ад аперацый у 2023 годзе.
Спосаб вымераць здольнасць кампаніі выплачваць дывідэнды - гэта паглядзець на яе меркаваны свабодны грашовы паток - грашовы паток, які застаўся пасля чаканых капітальных выдаткаў. Для REITs звычайна выкарыстоўваюцца сродкі ад аперацый (FFO) - мера, якая не адпавядае GAAP. FFO вяртае амартызацыю і амартызацыю (безнаяўныя артыкулы) да прыбытку, выключаючы прыбытак ад продажу маёмасці. Скарэктаваныя сродкі ад аперацый (AFFO) ідуць далей, улічваючы чаканыя капітальныя выдаткі для падтрымання якасці інвестыцый у нерухомасць.
Калі мы падзялім разліковую AFFO кампаніі на яе бягучую цану акцый, мы атрымаем разліковую прыбытковасць AFFO. Гэта можна параўнаць з бягучай дывідэнтнай прыбытковасцю, каб даведацца, ці ёсць "запас" для далейшага павелічэння - спадзяюся, дастаткова запасу.
Сярод 112 астатніх REITs 104 выплачваюць дывідэнды і, паводле ацэнак, запас на 2023 год складаюць не менш за 1.00 % — гэта наш апошні разрэз.
Мы падзялілі 104 REIT на восем шырокіх катэгорый. Гэта не заўсёды проста, таму што REIT можа быць вельмі дыверсіфікаваным. Такім чынам, катэгорыі - гэта спроба размясціць кожны REIT у групе ў адпаведнасці з найбольшай канцэнтрацыяй бізнесу. Затым мы аб'ядналі яшчэ дзевяць шырокіх катэгорый і адсартавалі іх па чаканай даходнасці AFFO ў 2023 годзе.
Напрыклад, складскія/лагістычныя кампаніі знаходзяцца ў катэгорыі «прамысловыя». Мы пачнем з гэтага.
Прамысловыя REITs
Вось 10 прамысловых REIT, якія прайшлі праверку, з самай высокай чаканай прыбытковасцю AFFO на 2023 год:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Давер да прамысловай лагістыкі | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Кампанія Global Net Lease Inc. | СПГ | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | ПЛІМ | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Кампанія Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Кампанія Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Кампанія PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc., клас A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Кампанія Americold Realty Trust Inc. | Халодны | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Кампанія Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Крыніца: FactSet |
Націсніце на тыкеры, каб атрымаць дадатковую інфармацыю аб кожнай кампаніі, уключаючы бізнес-профілі. Затым счытванне Падрабязнае кіраўніцтва Томі Кілгора па багатай інфармацыі, даступнай бясплатна на старонках цытат MarketWatch.
Ахова здароўя
Вось усе дзевяць REITs, якія здаюць у арэнду медыцынскую нерухомасць і прайшлі праверку. Гэтая група выключае кампаніі, арыентаваныя на жыллё для састарэлых:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Медыцынскія ўласцівасці Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Кампанія Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Кампанія Innovative Industrial Properties Inc. | ІІПР | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| Кампанія CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Кампанія Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc., клас A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Кампанія Welltower Inc. | ДОБРА | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Крыніца: FactSet |
Жылы
У гэтую катэгорыю ўваходзяць REITs, якія валодаюць аднасямейнымі або шматкватэрнымі жылымі аб'ектамі, а таксама жылымі комплексамі і жыллём для пажылых людзей. Вось 10 жылых REIT, якія прайшлі праверку:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Кампанія National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Кампанія LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| Кампанія BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Кампанія UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| Кампанія NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Кампанія Apartment Inc.ome REIT Corp | ВОЗДУХ | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Кампанія Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Кампанія Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Цэнтральная прастора | КСА | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Вашынгтонскі інвестыцыйны фонд нерухомасці | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Крыніца: FactSet |
Гатэлі і аб'екты адпачынку
Вось восем REITs, якія здаюць у арэнду гасцініцы і/або аб'екты адпачынку і прайшлі праверку:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Уласцівасці EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Давер дамоў пражывання | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Кампанія Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | ПЭБ | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Кампанія Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Кампанія Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Кампанія VICI Properties Inc. | ВІЦІ | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Крыніца: FactSet |
Офісы
Вось 10 REITs, якія трымаюць офісныя будынкі, якія прайшлі экран:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Давер нерухомасці Brandywine | БДН | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Кампанія Hudson Pacific Properties Inc. | ГЭС | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Кампанія SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Кампанія Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Кампанія Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Кампанія Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Кампанія Cousins Properties Inc. | ТАМУ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Давер уласнасці карпаратыўных офісаў | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Усходняя дзяржаўная ўласнасць Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| City Office REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Крыніца: FactSet |
рознічны
Вось 10 REITs, якія ў асноўным здаюць у арэнду гандлёвыя аб'екты, якія прайшлі праверку:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Кампанія Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Кампанія Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Кампанія Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Кампанія Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Кампанія Whitestone REIT | ЗСР | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Кампанія Store Capital Corp. | Сторы | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Кайт Realty Group Trust | КРГ | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Кампанія Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Давер нерухомасці Acadia | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Крыніца: FactSet |
сувязі
Вось усе пяць кампаній, якія прайшлі праверку, якія здаюць у арэнду камунікацыйную інфраструктуру, або, у выпадку Outfront Media Inc.
OUT,
білборды:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Кампанія Uniti Group Inc. | БЛОК | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Кампанія Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Кампанія Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Кампанія American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Клас А | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Крыніца: FactSet |
цэнтры апрацоўкі дадзеных
Гэтыя тры REIT цэнтра апрацоўкі дадзеных прайшлі экран:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Кампанія Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Кампанія Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Кампанія Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Крыніца: FactSet |
Самастойнае захоўванне
У нашай апошняй катэгорыі пяць REIT з самастойным захоўваннем прайшлі праверку:
| кампанія | Ticker | Разліковая прыбытковасць AFFO за 2023 год | Бягучая дывідэнтных даходнасць | Прыблізны запас запасу | Рыначная капіталізацыя. (мільён долараў) |
| Нацыянальны філіял захоўвання даверу | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Кампанія Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Грамадскае захоўванне | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Кампанія Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Крыніца: FactSet |
Калі вас цікавіць прастора REIT, вам трэба правесці ўласнае даследаванне і памятаць пра свае інвестыцыйныя мэты — рост, прыбытак або і тое, і іншае — і быць гатовым заставацца прыхільнымі ў доўгатэрміновай перспектыве, што азначае некалькі гадоў.
Сярод REITs, пералічаных у табліцах вышэй, Malhotra мае рэйтынг "купляць" у Ventas Inc.
VTR,
Кампанія Welltower Inc.
ДОБРА,
Медыцынскія ўласцівасці Trust Inc.
MPW,
Кампанія Paramount Group Inc.
PGRE
і Duke Realty (якая цяпер гандлюе ў адпаведнасці з Prologis, у чаканні завяршэння зліцця).
Адказваючы на пытанне аб тым, што агульнага паміж REITs з рэйтынгам пакупкі, Малхотра адказаў: «Гэта кампаніі, як прыватныя асобы, для якіх, як мы лічым, цэнаўтварэнне захаваецца».
Ён таксама сказаў, што ўсе выйграюць ад тэматычных тэндэнцый, у тым ліку, для REITs аховы здароўя, старэнне насельніцтва.
Паслухайце Рэя Даліё на MarketWatch's Лепшыя новыя ідэі ў фестывалі грошай 21 і 22 верасня ў Нью-Ёрку. Піянер хедж-фондаў мае цвёрдыя погляды на тое, куды рухаецца эканоміка.
Крыніца: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Гэтыя дывідэнтныя акцыі могуць абараніць вас, калі Федэральная рэзервовая сістэма запавольвае эканоміку
У сувязі з тым, што старшыня Федэральнай рэзервовай сістэмы Джэром Паўэл выступіць з важнай прамовай у пятніцу, інвестары могуць нарэшце паверыць яму на слова: Цэнтральны банк будзе захоўваць жорсткую пазіцыю, каб кантраляваць самую высокую інфляцыю за чатыры дзесяцігоддзі. Гэта азначае, што фінансавыя рынкі застануцца нестабільнымі, нягледзячы на нядаўняе ралі фондавага рынку.
Ёсць шмат прычын разглядаць фонды інвестыцый у нерухомасць, або REIT, як адносна бяспечныя гавані для забеспячэння стабільнага даходу, калі інфляцыя застаецца высокай і напярэдадні верагоднага эканамічнага спаду.
Ніжэй прыведзены экран REITs, якія, як чакаецца, прынясуць вялікі грашовы паток, каб павялічыць дывідэнды ў 2023 годзе.
У Трэба ведаць калонка 24 жніўня Стыў Голдштэйн абагульніў прагнозы новага «суперцыкл інфляцыі і працэнтных ставак» ад Дарыё Перкінса, кіраўніка дырэктара па глабальнай макраэканоміцы TS Lombard.
Перкінс чакае, што доўгатэрміновыя працэнтныя стаўкі будуць працягваць расці, і мяркуе, што 2020-я гады запатрабуюць ад інвестараў «больш праніклівага падыходу да размеркавання актываў».
Адыходзячы ад пастаўшчыкоў паслуг, якія дамінавалі на бычыным рынку да 2021 года, ён лічыць, што лепш за ўсё будзе працаваць размеркаванне матэрыяльных актываў, у тым ліку нерухомасці.
Разбіўка сектара REIT
Інвестыцыйныя фонды ў нерухомасць бываюць розных відаў, але ключавым элементам з'яўляецца тое, што яны перадаюць большую частку прыбытку акцыянерам, каб падтрымліваць структуру REIT з падатковымі перавагамі.
Ёсць дзве шырокія катэгорыі REIT: іпатэчныя REIT, якія пазычаюць грошы камерцыйным або жылым пазычальнікам і/або інвестуюць у іпатэчныя каштоўныя паперы, і REIT, якія валодаюць камерцыйнай або жылой нерухомасцю і здаюць яе ў арэнду.
REITs з'яўляюцца цыклічнымі, ацэнкі падвяргаюцца ціску з ростам працэнтных ставак. Гэты эфект можа быць асабліва выяўленым для іпатэчных REITs, таму што бізнес іпатэчнага крэдытавання запавольваецца па меры росту працэнтных ставак.
У гэтым годзе, да 24 жніўня, сектар нерухомасці S&P 500 знізіўся на 15%, а поўны індэкс S&P 500
SPX
знізіўся на 12%, абодва з рэінвеставанымі дывідэндамі.
Больш доўгатэрміновы погляд можа вас здзівіць. Індэксы S&P Dow Jones аддзялілі сектар нерухомасці ад фінансавага сектара ў 2016 годзе. Але калі мы звузім кола да галіновай групы S&P 500 REIT для больш доўгатэрміновага вымярэння эфектыўнасці, то 20-гадовая сярэднегадавая прыбытковасць склала 9.9%, крыху наперадзе 500-гадовая сярэдняя прыбытковасць S&P 20 складае 9.8%.
REIT па катэгорыях
Розныя тыпы REITs праходзяць розныя эканамічныя цыклы. Напрыклад, REIT гатэляў і іх арандатары жудасна пацярпелі на ранніх этапах пандэміі каранавіруса, пачынаючы з фактычнага спынення турыстычнай індустрыі ў першай палове 2020 года.
Па словах Вікрама Малхотры, кіраўніка дырэктара па нерухомасці Mizuho, многія REIT сканцэнтраваны на складскіх і лагістычных памяшканнях, якія выйгралі ад двухзначнага павышэння штогадовай арэнднай платы за апошнія гады.
Але Amazon.com Inc.
AMZN
сказаў у сваім фінансавы прэс-рэліз за першы квартал у красавіку, што пасля падваення памеру сваёй сеткі выканання ўсяго за два гады, яна «больш не гналася за фізічнымі або кадравымі магчымасцямі» і была «засяроджана на павышэнні прадукцыйнасці і эканамічнай эфектыўнасці» ў сваёй інфраструктуры дастаўкі.
Падчас інтэрв'ю Малхотра сказаў, што пасля аб'явы Amazon ён і яго калегі «назіралі і чулі на рынку, што Amazon выстаўляе склады на рынак субарэнды».
«Такім чынам, найбуйнейшы гулец у электронным гандлі сказаў рынку, што ў яго занадта шмат і рацыяналізуецца, і гэта прывяло да паніжэння курсу лагістычных акцый», — сказаў ён.
Кампанія Prologis Inc.
PLD
з'яўляецца найбуйнейшым публічным фондам REIT ЗША ў галіне складоў і лагістыкі. Кампанія зарэгістравала Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Кампанія Home Depot Inc.
HD,
Geodis і Walmart Inc.
WMT
у якасці пяці найбуйнейшых кліентаў на канец 2021 г. Amazon арандавала 24 мільёны квадратных футаў, або 7% ад агульнай плошчы.
Акцыі Prologis знізіліся на 21% за 2022 год па 24 жніўня з рэінвеставанымі дывідэндамі. Дывідэнтных прыбытковасць акцый складае каля 2.5%. Prologis збіраецца набыць Duke Realty Corp.
DRE
праз здзелка з усімі акцыямі на суму 26 мільярдаў долараў калі было абвешчана ў чэрвені.
Mizuho мае нейтральны рэйтынг Prologis, які, па словах Малхотры, быў «па-за кансенсусам». Гэта дакладна - сярод 17 аналітыкаў, апытаных FactSet, 13 ацэньваюць акцыі як "купля" ці эквівалент. Астатняе - нейтральныя адзнакі.
Далей ён сказаў, што Mizuho сочыць за іншымі лагістычнымі аператарамі, такімі як XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx і United Parcel Service Inc.
UPS
для прыкмет запаволення попыту, калі эканоміка значна паменшыцца.
З улікам усяго сказанага, для складскіх/лагістычных REITs можа быць добрая падшэўка: Малхотра чакае, што рост арэнднай платы ў прасторы замарудзіцца да «ад сярэдняга да высокага адназначных лічбаў» з бягучага дыяпазону вышэй за 10%. Пра гэта паведаміла Міністэрства працы Індэкс спажывецкіх цэн у ліпені павялічыўся на 8.5%. з годам раней. Гэта палепшылася з 9.1% у папярэднім месяцы. Чакаць, што аператары складоў REIT змогуць падтрымліваць павышэнне арэнднай платы ў адпаведнасці з інфляцыяй або перасягнуць яе, можа быць не так ужо і складана.
Тут у гульню ўваходзіць ваша ўласнае меркаванне, заснаванае на вашым уласным даследаванні. Ці дазволяць працягваючаяся тэндэнцыя да інтэрнэт-крам і попыт на хуткую дастаўку Prologis і яго канкурэнтам перасягнуць вынікі ў наступныя пяць-дзесяць гадоў? Пяцігадовая сукупная прыбытковасць Prologis 10 жніўня склала 24% (у параўнанні з 138% для S&P 85), нават з улікам вялікага адкату ў гэтым годзе.
Скрынінг капіталу REITs
Каб зрабіць шырокі агляд інвестыцыйных фондаў нерухомасці, якія каціруюцца ў ЗША, мы пачалі са 185 фондаў, якія ўваходзяць у індэкс Russell 3000.
ДАРОГА.
Па дадзеных FactSet, гэты індэкс прадстаўляе каля 98% акцый ЗША.
Затым мы прагледзелі канцэнтрацыю інвестыцый кожнага REIT і выдалілі ўсе іпатэчныя REIT, каб скараціць спіс да 158 кампаній. Мы скарацілі да 112 кампаній, для якіх былі даступны кансенсусныя ацэнкі як мінімум сярод пяці аналітыкаў, апытаных FactSet, для скарэкціраваных сродкаў ад аперацый у 2023 годзе.
Спосаб вымераць здольнасць кампаніі выплачваць дывідэнды - гэта паглядзець на яе меркаваны свабодны грашовы паток - грашовы паток, які застаўся пасля чаканых капітальных выдаткаў. Для REITs звычайна выкарыстоўваюцца сродкі ад аперацый (FFO) - мера, якая не адпавядае GAAP. FFO вяртае амартызацыю і амартызацыю (безнаяўныя артыкулы) да прыбытку, выключаючы прыбытак ад продажу маёмасці. Скарэктаваныя сродкі ад аперацый (AFFO) ідуць далей, улічваючы чаканыя капітальныя выдаткі для падтрымання якасці інвестыцый у нерухомасць.
Калі мы падзялім разліковую AFFO кампаніі на яе бягучую цану акцый, мы атрымаем разліковую прыбытковасць AFFO. Гэта можна параўнаць з бягучай дывідэнтнай прыбытковасцю, каб даведацца, ці ёсць "запас" для далейшага павелічэння - спадзяюся, дастаткова запасу.
Сярод 112 астатніх REITs 104 выплачваюць дывідэнды і, паводле ацэнак, запас на 2023 год складаюць не менш за 1.00 % — гэта наш апошні разрэз.
Мы падзялілі 104 REIT на восем шырокіх катэгорый. Гэта не заўсёды проста, таму што REIT можа быць вельмі дыверсіфікаваным. Такім чынам, катэгорыі - гэта спроба размясціць кожны REIT у групе ў адпаведнасці з найбольшай канцэнтрацыяй бізнесу. Затым мы аб'ядналі яшчэ дзевяць шырокіх катэгорый і адсартавалі іх па чаканай даходнасці AFFO ў 2023 годзе.
Напрыклад, складскія/лагістычныя кампаніі знаходзяцца ў катэгорыі «прамысловыя». Мы пачнем з гэтага.
Прамысловыя REITs
Вось 10 прамысловых REIT, якія прайшлі праверку, з самай высокай чаканай прыбытковасцю AFFO на 2023 год:
Націсніце на тыкеры, каб атрымаць дадатковую інфармацыю аб кожнай кампаніі, уключаючы бізнес-профілі. Затым счытванне Падрабязнае кіраўніцтва Томі Кілгора па багатай інфармацыі, даступнай бясплатна на старонках цытат MarketWatch.
Ахова здароўя
Вось усе дзевяць REITs, якія здаюць у арэнду медыцынскую нерухомасць і прайшлі праверку. Гэтая група выключае кампаніі, арыентаваныя на жыллё для састарэлых:
Жылы
У гэтую катэгорыю ўваходзяць REITs, якія валодаюць аднасямейнымі або шматкватэрнымі жылымі аб'ектамі, а таксама жылымі комплексамі і жыллём для пажылых людзей. Вось 10 жылых REIT, якія прайшлі праверку:
Гатэлі і аб'екты адпачынку
Вось восем REITs, якія здаюць у арэнду гасцініцы і/або аб'екты адпачынку і прайшлі праверку:
Офісы
Вось 10 REITs, якія трымаюць офісныя будынкі, якія прайшлі экран:
рознічны
Вось 10 REITs, якія ў асноўным здаюць у арэнду гандлёвыя аб'екты, якія прайшлі праверку:
сувязі
Вось усе пяць кампаній, якія прайшлі праверку, якія здаюць у арэнду камунікацыйную інфраструктуру, або, у выпадку Outfront Media Inc.
OUT,
білборды:
цэнтры апрацоўкі дадзеных
Гэтыя тры REIT цэнтра апрацоўкі дадзеных прайшлі экран:
Самастойнае захоўванне
У нашай апошняй катэгорыі пяць REIT з самастойным захоўваннем прайшлі праверку:
Калі вас цікавіць прастора REIT, вам трэба правесці ўласнае даследаванне і памятаць пра свае інвестыцыйныя мэты — рост, прыбытак або і тое, і іншае — і быць гатовым заставацца прыхільнымі ў доўгатэрміновай перспектыве, што азначае некалькі гадоў.
Сярод REITs, пералічаных у табліцах вышэй, Malhotra мае рэйтынг "купляць" у Ventas Inc.
VTR,
Кампанія Welltower Inc.
ДОБРА,
Медыцынскія ўласцівасці Trust Inc.
MPW,
Кампанія Paramount Group Inc.
PGRE
і Duke Realty (якая цяпер гандлюе ў адпаведнасці з Prologis, у чаканні завяршэння зліцця).
Адказваючы на пытанне аб тым, што агульнага паміж REITs з рэйтынгам пакупкі, Малхотра адказаў: «Гэта кампаніі, як прыватныя асобы, для якіх, як мы лічым, цэнаўтварэнне захаваецца».
Ён таксама сказаў, што ўсе выйграюць ад тэматычных тэндэнцый, у тым ліку, для REITs аховы здароўя, старэнне насельніцтва.
Паслухайце Рэя Даліё на MarketWatch's Лепшыя новыя ідэі ў фестывалі грошай 21 і 22 верасня ў Нью-Ёрку. Піянер хедж-фондаў мае цвёрдыя погляды на тое, куды рухаецца эканоміка.
Крыніца: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo