Час ураду інвеставаць у жыллё

Учора я апублікаваў прагноз, галоўным чынам адносна таго, што, верагодна, адбудзецца з жыллём, якое займаюць уласнікі, і домам для адной сям'і ў 2023 годзе. Што наконт арэнднага жылля? Мой прагноз наконт арэнды жылля грунтуецца на Нацыянальны справаздачу Zumper аб арэнднай плаце за лістапад, некаторыя з апошніх нумароў, здадзеных у арэнду ў Злучаных Штатах. Як і ў выпадку з жыллём для адной сям'і, вытворчасць арэнднага жылля, верагодна, замарудзіцца і спыніцца ў наступным годзе. Ёсць розная дынаміка з прадуктамі шматкватэрнага жылля, але, як і ў 2008 і 2009 гадах, больш высокія выдаткі на фінансаванне і меншы попыт запаволіць і спыніць стварэнне новых кватэр. Па меры падзення попыту будзе зніжацца і арэнда, што яшчэ больш адпуджвае інвестараў. Гэтак жа, як і для адной сям'і, многае будзе залежаць ад таго, куды людзі, якія маюць наяўныя грошы, кладуць свае грошы і ад таго, ці назіраюць мясцовыя ўлады за тым, што адбываецца, пагаршаюць сітуацыю ці спрабуюць яе палепшыць.

Два ключавых высновы са справаздачы Цумпера заключаюцца ў тым, што ўзровень вакантных працоўных месцаў расце, паколькі ўзмацняюцца заклапочанасці з нагоды рэцэсіі ў гэтым годзе. Акрамя таго, па ўсёй краіне заканчваецца пандэмія дамашніх работнікаў, а гэта значыць, што ў некаторых гарадах, дзе новыя жыхары карысталіся аддаленай працай, не так шмат новых людзей.

Цумпер правярае арэнду з больш чым мільёна аб'яў па ўсёй краіне ў 100 самых густанаселеных гарадах. Такім чынам, уключаны не ўсе пункты арэнды ў краіне. Адна рэч, на якую заўсёды трэба быць уважлівым, калі вы разглядаеце сярэднія арэндныя стаўкі, гэта мець на ўвазе, што лічбы з'яўляюцца сярэднімі - некаторыя арэндныя стаўкі вышэй, а іншыя ніжэй - і што не ўсе арэндныя стаўкі, незалежна ад таго, у невялікім горадзе ці гіганцкім горадзе, абавязкова ідуць каб паказаць у спісе. Больш даступная арэнда часта выкарыстоўвае мінімальную колькасць рэкламы, і не ўсе змены коштаў рэгіструюцца ў даступных базах дадзеных. Тым не менш, дадзеныя Zumper з'яўляюцца аднымі з лепшых і самых простых у выкарыстанні, каб гаварыць аб зменах арэнднай платы з цягам часу.

Гледзячы на ​​гэтыя дадзеныя, Цумпер выявіў, што «цэны на арэнду працягваюць паступова зніжацца на большай частцы тэрыторыі Злучаных Штатаў. У краіне сярэдняя цана аднапакаёвай кватэры не змяншаецца ў параўнанні з мінулым месяцам; медыяна двухпакаёвых упала на 0.4%. Амаль палова гарадоў у спісе Цумпера паказала зніжэнне або захаванне коштаў на аднапакаёвыя кватэры ў параўнанні з мінулым месяцам; у 60% з нашых 100 лепшых гарадоў сярэдняя колькасць двухпакаёвых пакояў зніжаецца або роўная».

«Мы бачым, як тэндэнцыі пандэміі пачынаюць змяншацца, і хутка згасаць, калі арандатары сядзяць у чаканні рэцэсіі», — тлумачыць генеральны дырэктар Zumper Антэмас Георгіядэс. «За апошнія два гады мы назіралі беспрэцэдэнтны рост коштаў на арэнду, абумоўлены бурна развіваючайся эканомікай, нізкімі працэнтнымі стаўкамі, аднаразовым усплёскам попыту пасля вакцын і праблемамі з ланцужкамі паставак, якія затрымлівалі выхад на рынак новых аб'ектаў. Цяпер — калі інфляцыя і працэнтныя стаўкі высокія, а рынак працы пачынае ўзмацняцца — амерыканцы адкладаюць важныя эканамічныя рашэнні. Фарміраванне хатніх гаспадарак прыпынілася і нават перавярнулася, што прывяло да зніжэння попыту і астуджэння цэн на арэнду».

Цумпер паказвае на Арызону ў якасці прыкладу штата, які бачыў шмат міграцыі, абумоўленай пандэміяй, і я заўважыў падобныя тэндэнцыі ў Бойсе і Осціне папярэдні прагноз на будучыню. Я таксама адзначыў у паведамленні пра Нэшвіл, што новае будаўніцтва спынілася ў апошнім квартале 2022 года. Да гэтага часу новыя праекты амаль напэўна спыніліся. Як сказаў адзін чалавек у артыкуле Wall Street Journal, які я апублікаваў учора, нявызначанасць "прыводзіць да таго, што многія людзі проста адкладаюць ручку".

Я даўно казаў, што палітыка землекарыстання і занавання - гэта фіскальная палітыка. У пасце некаторы час таму я напісаў,

«Абмежавальная палітыка землекарыстання, якая абмяжоўвае фінансаванне, будаўніцтва і развіццё новага шматкватэрнага жылля, па сутнасці, з'яўляецца дэпазітам на рахунках людзей, якія ўжо валодаюць маёмасцю ў юрысдыкцыі, і гэта асабліва тычыцца ўласнікаў аднасямейных дамоў. Калі мясцовыя ўлады абмяжоўваюць будаўніцтва дадатковага жылля, у той час як усё больш людзей шукаюць жыллё, вынікам з'яўляецца інфляцыя. Але што больш важна, кошт гэтага дома для адной сям'і ўзрастае, а гэта значыць, што рэальны эфект ад абмежавальнага землекарыстання заключаецца ў тым, каб надрукаваць грошы і перадаць іх у рукі цяперашніх уладальнікаў зямлі».

Не ўсе шматкватэрныя жылыя дамы даступныя для людзей з меншымі грашыма, але большасць людзей, якія адчуваюць цяжкасці ў эканоміцы, здымаюць жыллё. Сёлета з падзеннем арэнднай платы змяншаюцца і заробкі, і многія страцяць працу. Змякчэнне арэнднай платы і павышэнне колькасці вакантных плошчаў прывядзе да адкату вытворчасці, а рэгуляванне, якое ўскладніла будаўніцтва кватэр, толькі зафіксуе гэтую тэндэнцыю. Як і ў выпадку з жыллём для адной сям'і, калі эканоміка зноў пачынае працаваць, гарады, якія нічога не рабіць або дадаць больш правілаў, цэны "рэзка ўзляцяць".

Я мяркую, што мы ўбачым, што больш буйныя гарады пацешацца больш жорсткім рэгуляваннем у адказ на эканамічны боль. Бедным людзям гэта не дапаможа. Што адбудзецца, так гэта тое, што грошы інвестараў пацякуць да большай пэўнасці. Тыя, хто валодае наяўнымі, скупяць як мага больш зямлі і праблемнай маёмасці, праектаў і будынкаў, а потым гэтыя цярплівыя грошы пачакаюць. Калі цэны зноў вырастуць, гэтыя цярплівыя інвестары ўбачаць велізарныя прыбыткі. Стымулы для будаўніцтва будуць высокімі, і нават з больш працяглымі тэрмінамі атрымання дазволаў выплата таго вартая. Раззлаваныя суседзі і мясцовыя органы ўлады будуць рыдаць пра «прыбыткі», а потым, так, увядуць новыя правілы.

Лепшы кіраўнік таго, што будуецца ў гэтай краіне, - попыт і прапанова. Калі паглядзець на агароджу будынка ў адпаведнасці з кодэксамі занавання і землекарыстання, яна амаль ніколі не цалкам адпавядае попыту; гэта значыць, у цэнтры ўвагі планіроўшчыкаў - не эканоміка жылля, а знешні выгляд будынка. Калі попыт высокі, канверт - вышыня, аб'ём, маштаб і колькасць адзінак - будынка амаль заўсёды менш, чым той, які будаваў бы забудоўшчык. Іншы раз магутнасць, дазволеная кодэксам, перавышае попыт. У любым выпадку, мясцовыя ўлады могуць зрабіць больш для спажыўцоў, не маючы абмежаванняў на задавальненне попыту; калі забудоўшчык перавысіць ацэнку, у яе будзе высокая вакантнасць і меншая арэндная плата.

З іншага боку, калі попыт падае, ніхто не рухаецца. Урад не павінен больш фарсіраваць стратнае будаўніцтва, чым абмяжоўваць рэнтабельнае будаўніцтва. Але гэта добрае выкарыстанне дзяржаўных рэсурсаў для інвеставання ў прыватнае развіццё, калі інакш гэта не адбылося б, і гэта азначае адмену правілаў, якія запавольваюць развіццё, і ўкладанне грошай у праекты, якія знаходзяцца на мяжы выканання. Калі працоўныя месцы і інвестыцыі вернуцца, рэнтабельнасць гэтых інвестыцый будзе значна меншай.

На жаль, мясцовая ўлада так не думае і не плануе. Я мяркую, што 2023 год будзе цяжкім для людзей, якія фінансуюць, развіваюць, будуюць і кіруюць шматкватэрнымі дамамі. Тыя, у каго ёсць грошы, альбо будуць сядзець на іх, альбо купляць маёмасць і чакаць. Спажыўцы арэнднай нерухомасці атрымаюць здзелкі - калі ў іх ёсць праца і даход. У адваротным выпадку многім з іх не будзе лепш з-за інфляцыі і нявызначанасці, якія паглынаюць іх даходы. Што тычыцца больш шырокай эканомікі, я мяркую, што мы не ўбачым святла да першага квартала 2024 года. Яшчэ ёсць час, каб апярэдзіць гэты графік з пункту гледжання попыту на жыллё.