Час адмяніць занаванне? Новая кніга робіць справу

У многіх гарадах ЗША жыллё ёсць занадта дорага. Цэны на жыллё ў прыбярэжных гарадах, такіх як Нью-Ёрк і Сан-Францыска, як вядома, абуральныя, але нават у гарадах унутранай краіны, такіх як Нэшвіл і Дэнвер, кошты хутка растуць. Даследаванні шоу што занаванне з'яўляецца вялікім фактарам высокіх коштаў на жыллё ў Амерыцы, і ў новай кнізе, Адвольныя радкі: Як занаванне зламала амерыканскі горад і як гэта выправіць, былы планіроўшчык Нью-Ёрка М. Нолан Грэй пераканаўча сцвярджае, што гарады павінны адмяніць карэннае занаванне.

Перш чым абмяркоўваць праблемы з занаваннем, Грэй (поўнае раскрыццё інфармацыі: Грэй - сябар і часам сааўтар) распавядае чытачу, што такое занаванне, а што не. Занаванне падзяляе землекарыстанне на тры шырокія катэгорыі — жылыя, камерцыйныя і прамысловыя — а таксама на шматлікія падкатэгорыі і рэгулюе шчыльнасць. Занаванне - гэта не будаўнічыя нормы, захаванне гісторыі, пастановы аб раздзяленні, агляд праектаў, экалагічныя нормы або комплекснае планаванне. Усё гэта інструменты, якія мясцовыя ўлады выкарыстоўваюць для фарміравання архітэктурнага асяроддзя, але яны не з'яўляюцца занаваннем.

Дакладнае вызначэнне занавання важна загадзя, бо ідэя адмены занавання можа здацца радыкальнай, калі людзі думаюць, што гэта адзіны спосаб, якім мясцовыя ўлады могуць змякчыць непрыемнасці гарадскога жыцця. Але, як тлумачыць Грэй, нават калі занаванне моцна ўплывае на форму горада, яно мала робіць яго больш прыдатным для жыцця.

Кніга падзелена на тры часткі. Частка першая тлумачыць, што такое занаванне і чаму яно было ўстаноўлена. Частка другая прадстаўляе чатыры крытыкі занавання: яно павялічвае выдаткі на жыллё, зніжае эканамічны рост, распальвае эканамічную і расавую сегрэгацыю і спрыяе разрастанню. У трэцяй частцы абмяркоўваюцца бягучыя намаганні па рэформе занавання і першыя поспехі; выступае за адмену занавання; і разглядае, як можа выглядаць планіроўка горада ў свеце без занавання.

Кароткая гісторыя занавання

Грэй нагадвае нам, што занаванне адносна новае. Першы кодэкс занавання быў устаноўлены ў Нью-Ёрку ў 1916 годзе, ледзь больш за 100 гадоў таму. Тым не менш, гарады існавалі ўжо тысячы гадоў, і чыноўнікам і жыхарам тых гарадоў, якія яшчэ не былі заналяваны, даводзілася змагацца з усімі непрыемнасцямі, якія пакутуюць ад сучаснага гарадскога жыцця - шумам, забруджанасцю, утылізацыяй адходаў, заторамі - без занавання. Ці прапанаваў мясцовым чыноўнікам занаванне новы, больш эфектыўны спосаб палепшыць жыццё горада? Не зусім, кажа Грэй.

У той час як праблемы гарадскога жыцця былі і застаюцца занадта рэальнымі, Грэй тлумачыць, што занаванне хутка перайшло ад інструмента ліквідацыі традыцыйных праблем да чагосьці больш гнюснага - спосабу выключэння людзей з пэўных рас, класаў даходаў і прафесій з жаданых раёнаў.

У якасці прыкладу Грэй прыводзіць пастанову аб занаванні Берклі, штат Каліфорнія, якая была прынята неўзабаве пасля пастановы Нью-Ёрка. У ім быў першы ў краіне раяніраваны раён для адной сям'і. Нібыта аб абароне характару суседства і абмежаванні затораў - агульныя прыпевы прыхільнікаў сучаснага занавання - ён забараніў больш даступныя варыянты жылля, такія як кватэры і шматкватэрныя дамы.

Ён таксама забараніў прадпрыемствам, такім як кітайскія пральні, працаваць у жылых кварталах. Нягледзячы на ​​​​тое, што гэта не было заяўленай мэтай, гэтае правіла зручна трымала кітайскіх імігрантаў далей ад больш заможных тубыльцаў, бо ў той час большасць людзей жылі побач са сваёй працай, каб яны маглі хадзіць на працу.

Гэтыя дзве ідэі — прыярытэт асобных аднасямейных дамоў і забарона большасці прадпрыемстваў на жылыя кварталы — сталі асновай сучасных указаў аб занаванні, якія працягваюць спрыяць расавай сегрэгацыі па даходах.

Расказ Грэя аб ролі федэральнага ўрада ў прасоўванні мясцовага занавання асабліва праніклівы. У 1923 г. толькі 218 муніцыпалітэтаў мелі пастановы аб занаванні. Да 1936 г. больш за 1,000 мясцовых органаў улады прынялі занаванне. Федэральныя чыноўнікі, такія як тагачасны міністр гандлю Герберт Гувер, спрыялі гэтаму хуткаму пашырэнню занавання, таму што яны жадалі грамадства шырокага домаўладання, якое аднавіла б «нацыянальны характар» і падтрымала будаўнічую індустрыю.

Для дасягнення сваіх мэтаў Гувер сабраў Кансультатыўны камітэт па планаванні горада і занавання. У яго склад увайшлі некалькі зорак тагачаснага руху планіроўкі, у тым ліку выбітны ландшафтны архітэктар Фрэдэрык Ло Олмстэд-малодшы. Камітэт распрацаваў Закон аб стандартным занаванні (SZEA), які ўяўляў сабой тыпавое заканадаўства, якое маглі прыняць штаты і даваў права муніцыпалітэтам ствараць мясцовыя пастановы аб занаванні. SZEA актыўна прапагандаваўся Гуверам і камітэтам, і да 1930 г. 35 з тагачасных 48 штатаў увялі ў дзеянне заканадаўства, часта па ўзоры SZEA, якое дазваляла мясцовым уладам ажыццяўляць занаванне. Пазней федэральны ўрад яшчэ больш заахвочваў занаванне, зрабіўшы ўказы аб занаванні ўмовай для атрымання дапамогі Федэральнай жыллёвай адміністрацыяй і іншых федэральных грантаў і пазык.

Высокія выдаткі на занаванне

Другая частка кнігі тлумачыць чатыры праблемы, выкліканыя занаваннем. Па-першае, занаванне павялічвае кошт жылля. Як тлумачыць Грэй, правілы занавання, якія абмяжоўваюць шчыльнасць жылля, такія як мінімальныя памеры ўчасткаў, абмежаванні на шматкватэрнае жыллё, абмежаванні вышыні і мінімальныя патрабаванні да паркоўкі паменшыць пастаўкі жылля. Калі прапанова жылля не можа паспяваць за попытам, цэны растуць. У двух словах, гэта тое, што адбываецца ў кожным дарагім раёне ў кожным дарагім горадзе краіны.

Другі кошт, які абмяркоўвае Грэй, - гэта негатыўны ўплыў занавання на нацыянальную эканамічнага росту. Калі людзі не могуць пераехаць у гарады з большымі магчымасцямі працы і больш высокімі заробкамі, пакутуе ўся краіна. Мы губляем на таварах і паслугах, якія людзі выраблялі б, калі б маглі дазволіць сабе пераезд, і, затрымліваючы людзей у месцах з меншымі заробкамі і меншымі магчымасцямі, мы непазбежна трацім больш грошай на праграмы сацыяльнай абароны.

Далей Грэй апісвае, як занаванне спрыяе сегрэгацыі. Раннія кодэксы занавання ўтрымлівалі відавочна расавыя выразы, але пасля таго, як суды прызналі такія выразы незаконнымі, відавочныя расавыя абмежаванні былі заменены іншымі абмежаваннямі, якія ў асноўным дасягнулі таго ж выніку. Правілы занавання, якія абмяжоўваюць або забараняюць будаўніцтва больш танных кватэр, дуплексаў або трыплексаў і замест гэтага патрабуюць ад людзей купляць аднасямейныя дамы на вялікіх участках, не дазваляюць людзям з нізкім даходам набываць жыллё ў многіх раёнах. Паколькі чарнаскурыя, лацінаамерыканцы і іншыя групы меншасцей мелі — і ўсё яшчэ маюць — у сярэднім ніжэйшыя даходы, чым белыя, гэтыя правілы прывялі да шырока распаўсюджанай расавай сегрэгацыі і сегрэгацыі па даходах, якая існуе і па гэты дзень.

Нарэшце, занаванне спрыяе разрастанню, што шкодзіць навакольнаму асяроддзю. Грэй распавядае гісторыю на гэты конт са сваіх дзён планавання. Забудоўшчык прапанаваў праект пераўтварэння старога будынка бальніцы ў жылы дом з медыцынскімі памяшканнямі на першым паверсе і прыкладна 140 адзінкамі з абмежаваным даходам разам з 220 адзінкамі па рынкавай стаўцы. Участак знаходзіўся побач з транзітным транспартам, таму многія людзі маглі жыць у будынку, не патрабуючы машыны. Як піша Грэй, "з пункту гледжання планавання, гэта быў слэм-данк". Тым не менш, некаторыя мясцовыя жыхары выкарысталі працэс перазанавання, каб катэгарычна выступіць супраць праекта, сцвярджаючы, што новая забудова нанясе шкоду навакольнаму асяроддзю.

Ідэя, што рост шкодны для навакольнага асяроддзя, распаўсюджаная сярод праціўнікаў большага развіцця, але, як тлумачыць Грэй, больш шчыльнае развіццё лепш для навакольнага асяроддзя. Гэта палягчае людзям дабірацца да месца пешшу або на ровары, што памяншае патрэбу ў аўтамабілі і спадарожныя выкіды. Кватэры і дуплексы таксама патрабуюць менш энергіі для ацяплення і астуджэння, чым асобныя аднасямейныя дамы, паколькі блокі звычайна меншыя і маюць менш сцен, адкрытых вонкі. Нарэшце, больш шчыльная забудова памяншае патрэбу ў новай забудове на ўскрайку гарадоў, што азначае больш лясоў, паркаў і адкрытай прасторы.

Як адмяніць занаванне

Растлумачыўшы значныя выдаткі на занаванне, Грэй вяртаецца да свайго галоўнага аргументу — неабходнасці адмены занавання. Каб паказаць, што адмена занавання не прывядзе да катастрофы, Грэй звяртаецца да Х'юстана, адзінага вялікага горада ў Амерыцы, які не мае традыцыйнага занавання.

Як тлумачыць Грэй, землекарыстанне ў Х'юстане ў асноўным адпавядае схеме, якая назіраецца ў іншых гарадах: прадпрыемствы знаходзяцца на магістралях, дамы знаходзяцца ў больш ціхіх жылых раёнах, кватэры часта знаходзяцца ў шматфункцыянальных раёнах, а цяжкія прамысловыя аб'екты знаходзяцца далёка ад жылых раёнаў. Гэта таму, што сістэма коштаў, натуральна, выдзяляе дэфіцытную зямлю ў Х'юстане, робіць працу дэпартаментаў планавання іншых гарадоў, але без пабочных эфектаў. У выніку Х'юстан такі ж прыдатны для жыцця, як і заналяваныя гарады, але таннейшы, бо без абмежаванняў на занаванне прапанова жылля можа паспяваць за попытам.

Грэй прапануе два крокі, якія могуць зрабіць іншыя гарады, каб быць больш падобнымі на Х'юстан. Па-першае, муніцыпалітэты павінны патрабаваць, каб пастановы аб занаванні рэгулярна зацвярджаліся звышбольшасцю галасоў на рэферэндуме ў год выбараў. Жыхары Х'юстана тройчы галасавалі за занаванне — у 1948, 1962 і 1993 гадах — і кожны раз адхілялі яго. Калі іншыя гарады дазволяць жыхарам галасаваць па занаванні, мы можам убачыць эквівалентныя вынікі ў іншых месцах.

Уладальнікі дамоў, занепакоеныя коштам маёмасці, і мясцовыя чыноўнікі, якім патрэбны іх галасы, могуць не жадаць выконваць патрабаванне аб галасаванні самастойна, але паколькі ўрады штатаў у канчатковым выніку кантралююць тое, што мясцовым уладам дазволена рабіць, закон штата, які патрабуе рэгулярных рэферэндумаў аб занаванні, можа адпаведным чынам прымусіць іх рука. На працягу ўсёй кнігі Грэй падтрымлівае перавага дзяржавы ў мясцовых правілах занавання, каб пераадолець мясцовы NIMBYism, і правіла дзяржаўнага рэферэндуму з'яўляецца прыкладам гэтага.

Другі крок заключаецца ў стварэнні працэсу, які дазваляе самым непахісным прыхільнікам занавання ўкараняць правілы, падобныя на занаванне, у іх непасрэдным суседстве. Х'юстан зрабіў гэта, дазваляючы раёнам падпісвацца на больш жорсткія правілы на аснове галасавання закранутых уладальнікаў нерухомасці. Стварэнне магчымасці большага кантролю над наваколлем можа супакоіць жыхароў, якія выступаюць за занаванне, адначасова не даючы ім навязваць свае перавагі ўсяму гораду.

Жыццё пасля занавання

Такім чынам, як выглядае планіроўка горада без занавання? Грэй прапануе некалькі ідэй.

Не абцяжараныя прымяненнем занавання, планіроўшчыкі павінны засяродзіцца на змякчэнні фактычных знешніх эфектаў. Шум, забруджванне і заторы з'яўляюцца рэальнымі праблемамі ў гарадах, але занаванне - не адзіны і не лепшы спосаб іх вырашэння. Усталяванне стандартаў для розных знешніх фактараў, напрыклад, правілаў шуму, не патрабуе традыцыйнага занавання. Планіроўшчыкі і паліцыя могуць забяспечваць выкананне стандартаў, у той час як закон аб дэлікце і пасрэдніцкія службы могуць вырашаць спрэчкі паміж суседзямі, калі гэта неабходна. Разам з выкананнем кода, Грэй мяркуе, што планіроўшчыкі павінны гуляць пэўную ролю ў працэсе пасярэдніцтва.

Ліквідацыя занавання таксама дасць планіроўшчыкам больш часу для працы над рэальным планаваннем горада - пракладкай вулічных сетак, забеспячэннем месца для паркаў і вызначэннем месца размяшчэння школ і іншых грамадскіх аб'ектаў для будучага росту. Каб пераканацца, што іх планаванне працуе, Грэй прапануе планіроўшчыкам збіраць і аналізаваць больш дадзеных, такіх як час паездак, якасць паветра і цэны на жыллё. Ці могуць людзі дабрацца да сваёй працы ў разумны прамежак часу? Ці могуць людзі дазволіць сабе пераехаць у горад? Гэтыя пытанні павінны заняць час планіроўшчыка, а не пытанне аб тым, ці можа жылы дом мець два ці тры паверхі або ці з'яўляецца пральня дазволеным выкарыстаннем камерцыйнай плошчы.

заключэнне

У цэлым кніга Грэя з'яўляецца выдатным дадаткам да літаратуры па правілах жыллёвага будаўніцтва і землекарыстання. Ён дакладна дыягнастуе праблемы, выкліканыя занаваннем, і прапануе разумныя рашэнні для паляпшэння выкарыстання зямлі ў амерыканскіх гарадах. Яго вопыт у якасці практыкуючага планавальніка ўзмацняе яго крытыку і рэкамендацыі. Нягледзячы на ​​тое, што я не з усім пагаджаўся — яго прапановы падтрымліваць даступнасць жылля ў абласцях джэнтрыфікацыі прадугледжваюць занадта вялікае ўмяшанне ўрада на мой густ — галоўны аргумент кнігі пераканаўчы: замест таго, каб паляпшаць гарады, занаванне ў асноўным выкарыстоўваецца сталымі жыхарамі, каб выключыць пачаткоўцаў. Грэй мае рацыю, мы павінны адмяніць занаванне. Будзем спадзявацца, што гэтая ідэя атрымае распаўсюджванне ў гарадах па ўсёй краіне.