Яшчэ два «абутку, якія трэба кінуць» на рынку нерухомасці, пакуль...

Цяперашнія рэаліі — і магчымыя наступствы — таго, як рынак камерцыйнай нерухомасці можа развівацца ў бліжэйшыя месяцы

Нядаўна я даведаўся пра паходжанне фразы «чакаць, пакуль упадзе іншы чаравік». У канцы дзевятнаццатага стагоддзя жыхары нью-ёркскіх кватэр маглі чуць шум суседзяў, якія жывуць над імі. Адным з распаўсюджаных гукаў было зняцце абутку; як толькі вы пачулі прыглушаны стук абутку, які б'ецца аб падлогу, вы чакалі, што неўзабаве пасля гэтага ўпадзе іншы абутак.

Першым абутку на рынку жылля і камерцыйнай нерухомасці ЗША стаў увесь 2022 год: паслядоўнае павышэнне працэнтных ставак, значнае скарачэнне аб'ёмаў продажаў і халодны скразняк у цэнах на нерухомасць. Тры з шасці вядучых будаўнікоў новых дамоў у краіне нядаўна паведамілі аб чыстых новых заказах восенню 2022 года са зніжэннем на 15% (ЛеннарLEN
), 38% (DR Horton) і 80% (KB HomeKBH
). У снежні 2022 года Міністэрства гандлю ЗША паведаміла аб падзенні продажаў новых аднасямейных дамоў 27% са снежня 2021г.

Для кампаній камерцыйнай нерухомасці, асабліва на рынку офіснай нерухомасці, умовы застаюцца цяжкімі. Паводле апошніх даследаванняў, да 71% офісных плошчаў можа падтрымаць «у чатыры разы іх цяперашняе выкарыстанне». Такая статыстыка ставіць пад сур'ёзнае пытанне нацыянальную статыстыку вакансій у офісах.

Давайце будзем шчырымі; 2022 год быў непрыемным. Аднак эксперты да гэтага часу не ўпэўненыя, як можа скласціся 2023 год. Колькі яшчэ абутку трэба скінуць, перш чым мы зможам назваць праславутае «ўсё зразумела» ў жыллёвай і камерцыйнай нерухомасці? Адказ два і, магчыма, трэці (для ўсіх тых гульцоў у піку):

1. Аўдыты
2. Муніцыпальныя падаткі
3. (Магчымы) прымусовы продаж

Першы абутак, які скідаецца: аўдыт

Большасць прыватных інвестыцыйных кампаній па нерухомасці заканчваюць год у снежні і павінны прадастаўляць правераныя фінансавыя справаздачы сваім банкам і інвестарам да канца сакавіка ці красавіка. Паколькі ў снежні 2021 года працэнтная стаўка была літаральна самай нізкай у гісторыі, у той час як арэндная плата расла вельмі хутка (г.зн. інфляцыя), кошт нерухомасці быў амаль без гравітацыі. Перанясемся ў канец 2022 года, калі ўмовы былі зусім іншымі, але многія інвестары ў нерухомасць не пераацанілі кошт сваёй нерухомасці перад тварам рэзка больш высокіх працэнтных ставак.

Чаму некаторыя інвестары ў нерухомасць не пераацанілі свае каштоўнасці? З аднаго боку, арэндная плата і, такім чынам, прыбытак, хутчэй за ўсё, усё яшчэ раслі ў 2022 г. у параўнанні з 2021 г. На першы погляд, уладальнікі нерухомасці любяць верыць, што калі яны прыносяць большую прыбытковасць, яны ствараюць большую каштоўнасць, і гэта праўда. Але ў сферы нерухомасці ацэнка патрабуе, каб вы памножылі свой прыбытак на каэфіцыент ацэнкі, каб атрымаць канчатковы адказ (проста каб зрабіць рэчы крыху больш заблытанымі). Вы дзеліце свой прыбытак на працэнт — які называецца стаўкай капіталізацыі — каб атрымаць бягучы кошт вашай уласнасці. Максімальныя стаўкі, як правіла, ідуць за працэнтнымі стаўкамі. Па меры росту працэнтных ставак растуць максімальныя стаўкі. Калі абмежавальныя стаўкі растуць, кошт нерухомасці падае.

Такім чынам, пры іншых роўных умовах, калі ўладальнік нерухомасці атрымаў большы прыбытак у 2022 годзе, чым у 2021 годзе, на сваёй нерухомасці, ён, хутчэй за ўсё, будзе мець больш нізкія ацэнкі ў параўнанні з годам таму, таму што працэнтныя стаўкі выраслі амаль на 5 працэнтных пунктаў.

І сезон рэвізій - момант ісціны. Са значна меншай колькасцю транзакцый - што азначае меншую колькасць кампенсацый для ацэншчыкаў, якія ацэньваюць камерцыйную нерухомасць - інвестарам у нерухомасць прыйдзецца абараняць свае каштоўнасці ўпершыню пасля ўсплёску ставак. Уся гэтая «пераацэнка» адбываецца прама цяпер і будзе доўжыцца наступныя 60-90 дзён. Існуе адносна нізкая верагоднасць таго, што кошт будзе вышэй, чым у мінулым годзе.

Чаму ўсё гэта важна? Калі максімальнае суадносіны пазыкі і кошту інвестара ў крэдытора складае 80%, банк пазычыць вам толькі 80% — нават калі кошт вашай маёмасці ўпадзе. Што адбудзецца, калі інвестар павінен банку больш, чым ён гатовы вам пазычыць? Вам трэба альбо вярнуць увесь крэдыт, альбо даць банку больш грошай (або іншых актываў) у якасці закладу. Падчас пандэміі банкі ўсё роўна паспяшаліся ўнесці змены і пакрыць інвестараў, але сёння ўсё зусім інакш.

Цяперашнія ўмовы на фінансавым рынку рэзка ўзмацніліся. Уладальнікі, якія ў апошнія гады былі ў бяспецы, цяпер могуць быць вымушаныя знайсці іншыя варыянты фінансавання. Або становяцца вымушанымі прадаўцамі.

Ёсць інвестары, якія праявілі праніклівасць і сумленнасць перад абліччам павышэння працэнтных ставак (нават нягледзячы на ​​тое, што даходы ад іх маёмасці ўсё яшчэ раслі), але многія з іх захавалі свае каштоўнасці такімі ж, як і ў 2021 годзе. Некаторыя нават паднялі іх.

Тыя, хто нагамі ацэнкі можа ў далейшым быць вымушаныя прызнаць той факт, што працэнтныя стаўкі растуць. Нават калі яны працуюць добра, банкі могуць прымусіць іх адказаць на пытанне: ці адпавядаюць вашы крэдыты тэсту кошту?

Другі абутак, які трэба кінуць: паменшаныя падатковыя спісы

Калі вы з горада, акругі або школьнай акругі збірае падаткі на нерухомасць, ваш даход заснаваны на дзвюх рэчах: 1. Стаўкі мільяжу (стаўкі падатку) і 2. Кошт нерухомасці, якую вы абкладаеце падаткам.

Заўсёды ёсць розніца паміж тым, што, паводле ацэншчыка, каштуе маёмасць, і коштам, які абкладаецца падаткам. Вельмі значнае зніжэнне кошту маёмасці, верагодна, будзе адбывацца ў судах на працягу наступных некалькіх месяцаў і кварталаў. Пакуль аўдытары і ўладальнікі нерухомасці разважаюць над тым, наколькі высокімі могуць быць значэнні правераных фінансавых звестак, тыя ж уладальнікі нерухомасці імкнуцца змагацца ў судах, каб атрымаць ад муніцыпалітэтаў мінімальна магчымы кошт падаткаабкладання.

Дык што гэта значыць? Калі больш высокія працэнтныя стаўкі прывядуць да зніжэння кошту на працягу сезона аўдыту, інвестары ў нерухомасць, якія валодаюць гэтымі аб'ектамі, зробяць сваю наступную паездку ў суды, каб паменшыць суму падаткаў, якія яны плацяць муніцыпалітэтам.

Зніжэнне кошту нерухомасці і павелічэнне ўзроўню вакантных азначае зніжэнне падатковых паступленняў для гарадоў. Паколькі гарады гуляюць вельмі важную ролю ў прадастаўленні розных формаў фінансавання для дасягнення здзелак з нерухомасцю на фінішнай прамой, праблематычна ўявіць значнае скарачэнне паступленняў падаткаў у тых месцах, дзе паляпшэнне інфраструктуры жыццёва неабходна для развіцця нерухомасці.

Прасцей кажучы, меншыя падатковыя паступленні азначаюць менш магчымасцей для распрацоўшчыкаў.

Гэты канкрэтны абутак будзе вельмі рэгіянальным. Муніцыпалітэты маюць розны стан фінансавай жыццяздольнасці. Напрыклад, у тых, хто мае невялікі офісны рынак, верагодна, будзе лепш. Занепакоенасць падаткаабкладаннем таксама можа быць аслаблена павышэннем падатковых ставак, што магло б часова выправіць дзірку ў квітанцыях, але ў канчатковым выніку робіць любое месца менш прывабным для інвестараў у доўгатэрміновай перспектыве.

(Магчымы) трэці чаравік: прымусовыя прадаўцы

Дазвольце мне ўдакладніць адну рэч: я не прадказваю прымусовы рынак прадаўца. Гэта можа здарыцца; гэта не можа.

Але пакуль мы назіраем, як падаюць два першыя туфлі, нам усім трэба трымаць вушы адкрытымі, каб пачуць, ці панізіцца гэты трэці абутак на рынках жылля і камерцыйнай нерухомасці. Цалкам магчыма, што спалучэнне гэтых першых двух фактараў — правераных ацэнак і зніжэння падатковых паступленняў — прыводзіць да таго, што інвестары становяцца вымушанымі прадаўцамі.

Пытанні, якія мы павінны задаць цяпер: "Калі мы даведаемся?" і "Колькі часу гэта зойме?" Кароткі адказ: мы, напэўна, даведаемся да лета. Вясна - выдатны час, каб убачыць сілу спажывецкага рынку, таму што вясновы сезон продажаў - гэта час, калі большасць спажыўцоў набываюць новыя дамы (своечасова) на наступны навучальны год. Раннія гарбатныя лісце ў вясновы сезон продажаў выглядаюць нармальна, але гэта можа хутка змяніцца, калі працэнтныя стаўкі па нейкай прычыне падскочаць.

Прыйдзе таксама лета, перш чым банкі змогуць расшыфраваць рашэнні для тых, хто не адпавядае тэстам LTV сваіх крэдытаў.

Калі больш нізкія ацэнкі нерухомасці не прывядуць да прымусовага продажу, я лічу, што мы наблізімся да поўнага разбіральніцтва на рынку жылля. Большасць цыклаў адмовы ад жылля доўжацца значна даўжэй, чым год, але ў камерцыйнай нерухомасці ўсё больш няўстойліва, чым было раней. Пікі вышэй, хуткасць падзення хутчэй, і я лічу, што калі інвестары адчуюць, што стаўкі стабільныя і рызыка вымушанага продажу нейтралізуецца, будзе рэальны попыт на актывы нерухомасці.