Што чакае будаўніцтва жылля ў 2023 годзе: запаволенне і прыпынак росту сям'і

Яшчэ ў студзені 2020 года я захапляўся прагнозам не толькі пра 2020 год, але на ўсё дзесяцігоддзе. Чамусьці я прапусціў глабальную пандэмію і спыненне працы, якія павінны былі адбыцца праз некалькі тыдняў. Такім чынам, з пэўным трывогай я зноў кідаюся з думкамі аб будучым годзе з дапамогай артыкула Wall Street Journal, у якім разглядаюцца дадзеныя за трэці квартал 2022 года. Прасцей кажучы, рынак жылля ўжо пачаў запавольвацца і будзе рухацца да спыніцца ў першай палове 2023 г. Што будзе далей, будзе залежаць ад таго, што пакупнікі за наяўныя робяць са сваімі грашыма і ад таго, прымаюць урады разумныя рашэнні або пагаршаюць сітуацыю.

Гісторыя The Wall Street Journal (The Journal). ёсць загаловак пра паводзіны буйных інвестараў на рынку жылля, але ў канчатковым выніку ён ахоплівае ключавыя дадзеныя, якія маюць дачыненне да фарміравання карціны жыллёвай эканомікі, асабліва ўласнасці на адну сям'ю і арэнды. Права ўласнасці стала накшталт дакучлівай ідэі сярод некаторых прыхільнікаў і асабліва порт Цынцынаці які мае адкрыў кампанію супраць таго, што ён называе «інстытуцыйнымі інвестарамі» або «карпаратыўнымі інвестарамі».

Я адзначыў, што гэта дзіўная спроба спыніць інвестыцыі ў арэнду жылля шляхам куплі жылля за грошы ад продажу аблігацый інвестарам. У часопісе адзначаецца, што «пакупка дамоў інвестарамі ўпала на 30% у трэцім квартале, што сведчыць аб тым, што рост стаўкі запазычанняў і высокія цэны на жыллё, якія адштурхнулі традыцыйных пакупнікоў на абочыну, прымушаюць гэтыя фірмы таксама адступаць». Магчыма, гэта таксама астудзіць нарматыўны запал вакол гэтага пытання.

Але дадзеныя паказваюць, што ў цэлым назіраецца «падзенне агульных продажаў жылля, якія ўпалі з хуткім ростам ставак па іпатэцы». Часта інвестары набываюць аднасямейныя дамы з мэтай іх рэканструкцыі і пераўтварэння ў арэнднае жыллё. Журнал паказвае, што Рост арэнднай платы таксама пачаў запавольвацца. Арэндная плата за аднасямейныя дамы вырасла на 10.1% у параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года ў верасні, знізіўшыся з 13.9% у красавіку, паводле даных CoreLogic.CLGX
.” Гэта пакуль «мацней, чым на рынку кватэр». Гісторыя сцвярджае, што рынак арэнды дамоў на адну сям'ю ўтрымаўся, таму што арандатары гэтай тыпалогіі маюць больш грошай. Гэта не абавязкова так. Часта меншыя інвестары набываюць дамы гэтак жа, як і буйныя, і часта яны абслугоўваюць вялікія сем'і з меншымі грашыма.

Але гэта таксама праўда, што гэтыя пастаўшчыкі жылля «сутыкнуцца з цяжкасцямі з-за росту падатку на маёмасць, які суправаджаецца велізарным ростам коштаў на жыллё». Мінулагодні пакупніцкі ажыятаж падштурхнуў да росту кошту актываў, аказваючы ціск на ўладальнікаў не толькі з больш высокімі ацэнкамі, але і прадаючы іх уласнікам, якія жадаюць купляць, а не здаваць у арэнду.

Усё гэта адбываецца ў той час, калі, як у Цынцынаці, «буйныя ўладальнікі арэнды становяцца пад больш пільную ўвагу з боку федэральных і мясцовых уладаў." Я ўжо разглядаў праблемы ўласнасці ў іншым месцы, але вось тут уся гэтая інфармацыя дапамагае скласці аснову для маіх здагадак аб тым, што нас чакае ў гэтым годзе. Паколькі пакупнікі выяўляюць, што не могуць дазволіць сабе пакупкі з-за высокіх працэнтных ставак, а прадаўцы не могуць знайсці пакупнікоў, якія могуць заплаціць дастаткова, будзе шмат уласнікаў, якія пакутуюць ад праблем, асабліва калі пачнецца рэцэсія і людзі пачнуць губляць працу.

Як і ў 2008 і 2009 гадах, людзі з наяўнымі будуць мець магчымасць вырашыць гэтую праблему, купляючы шмат зямлі і жылля, і нават праекты, якія будуюцца або фінансуюцца сёння. Гісторыя часопіса пацвярджае гэта для буйных інвестараў, якія мяркуюць, што яны «рыхтуюць вялікія сродкі, каб набыць дамы. Кампанія па кіраванні актывамі JP Morgan заявіла, што ў гэтым месяцы яна стварыла сумеснае прадпрыемства з арэндадаўцам Haven Realty Capital для пакупкі і будаўніцтва дамоў на 1 мільярд долараў». Гэта зробіць "цяжкім для традыцыйных пакупнікоў скарыстацца". Вы можаце сказаць гэта яшчэ раз!

Паколькі танныя грошы высыхаюць, а людзі губляюць працу, многія, у тым ліку забудоўшчыкі і будаўнікі, будуць адчайна спрабаваць выратавацца. Я ўказаў у іншым месцы, рынак жылля не зможа вырабляць шмат жылля ў 2023 годзе; проста будзе занадта рызыкоўна пачынаць якія-небудзь праекты ў асяроддзі, апісаным у гісторыі Journal. Калі вытворчасць спыняецца, а тыя, у каго ёсць грошы, скупляюць зямлю, жыллё і праекты, асабліва гарады будуць гатовы да велізарнага росту коштаў, калі попыт вернецца ў канцы года або ў 2024 годзе.

Мясцовыя ўлады, верагодна, зробяць дзве рэчы. Па-першае, як і ў Цынцынаці, у іх будзе спакуса пакараць інвестараў або іншых, хто купляе нерухомасць за наяўныя грошы. Гэта не дапаможа, але зробіць будучыню цямнейшай. Выгнанне інвестараў будзе проста азначаць спагнанне і банкруцтва занадта развітых прадпрыемстваў і ўладальнікаў, што яшчэ больш пашкодзіць пастаўцы. Банкам таксама не пашанцуе з перамяшчэннем нерухомасці. Другое, што некаторыя гарады будуць рабіць, гэта нічога. Нягледзячы на ​​тое, што гэта не пагоршыць будучую сітуацыю, гэта проста пракладзе шлях для панікі пазней, калі кошты вырастуць з-за напружання прапановы.

Тое, што гарады могуць і павінны зрабіць зараз, гэта прыпыніць усе нарматыўныя акты, якія не маюць дачынення да аховы здароўя і бяспекі, значна паскорыць выдачу дазволаў і выкарыстаць любыя рэсурсы, якія яны маюць, каб інвеставаць у завяршэнне праблемных праектаў. Мясцовыя ўлады таксама маглі купляць зямлю па выгаднай здзелцы, а потым перадаваць зямлю каму Community Land Trust, калі рынак вернецца.

Гарады, якія маюць пэўнае разуменне і дазваляюць сабе гнуткасць, выйграюць у будучым аднаўленні, дазваляючы сабе паказваць на даступнасць як на ключ да прыцягнення новых працоўных месцаў. Тыя, хто нічога не робіць або настойвае на атацы на інвестараў або ўвядзенні дадатковых правілаў, апынуцца, прадказальна, з інфляцыяй на рынку жылля. Гэта не пашкодзіць інвестарам, якія будуць зарабляць грошы, але пашкодзіць людзям, якія з усіх сіл зводзяць канцы з канцамі, і яны ўбачаць, што іх стан адстае ад росту іншых.