(Bloomberg) — Нават у Швецыі мала хто ведаў пра Castellum AB. Тым не менш, паспешны продаж 40 мільёнаў акцый кампаніі па нерухомасці ў пачатку гэтага месяца цяпер разглядаецца некаторымі як прадвеснік таго, што адбудзецца на еўрапейскім рынку нерухомасці.
Найбольш чытаецца з Bloomberg
Прадавец, M2 Asset Management AB, спаслаўся на падзенне рынкавых коштаў, якія паўплывалі на яго «здольнасць выконваць свае фінансавыя абавязацельствы» для прыняцця рашэння. Скідванне долі буйным акцыянерам - гэта толькі апошні эпізод у бурным годзе, у якім фондавыя кошты шведскіх кампаній па нерухомасці ўпалі ўдвая.
Спадзявацца на перадышку мала. Паводле дадзеных, сабраных Bloomberg, у наступным годзе сектар чакае пагашэнне запазычанасці ў памеры 10 мільярдаў долараў, а патрабаванні рэфінансавання да канца 41 года складуць каля 2026 мільярда долараў.
Сціск фінансавання, з якім сутыкаюцца шведскія кампаніі па нерухомасці, звязаны з іх аблігацыямі з плаваючай стаўкай і бліжэйшым тэрмінам пагашэння ў асяроддзі з ростам працэнтных ставак. Нягледзячы на тое, што гэта робіць рынак нерухомасці паўночнай краіны больш уразлівым, чым у іншых у рэгіёне, за ім уважліва сочаць як за магчымай лакмусавай паперкай для астатняга сектара ў Еўропе.
У некаторых кампаній, якія займаюцца нерухомасцю, можа не застацца іншага выйсця, акрамя як задзейнічаць фондавы рынак, каб сабраць сродкі.
«Пры кепскім сцэнарыі адсутнасці размарозкі на крэдытных рынках Швецыя магла б стаць першай у шэрагу праблем з правамі выратавання біржавых кампаній у Еўропе», — сказаў Пітэр Пападакас, кіраўнік дырэктар Green Street. «Гэта будзе мець значныя наступствы для сектара біржавай нерухомасці Еўропы».
Цэнтральны банк Швецыі і Упраўленне фінансавага нагляду неаднаразова папярэджвалі, што рызыкі, звязаныя з запазычанасцю па камерцыйнай уласнасці, ствараюць пагрозу фінансавай стабільнасці краіны. Асноўную занепакоенасць выклікае дадатковы эфект для шведскіх банкаў: крэдытаванне нерухомасці ў мінулым годзе склала каля дзвюх трацін ад агульнай колькасці крэдытаў у паўночнай краіне ў параўнанні з менш чым адной трацінай у многіх больш буйных эканоміках еўразоны.
Андэрс Квіст, старшы дарадца дырэктара шведскага FSA, сказаў, што назіральнік папярэджваў аб высокім узроўні запазычанасці кампаній камерцыйнай нерухомасці на працягу як мінімум чатырох гадоў.
«Падзенне кошту нерухомасці можа выклікаць эфект даміно», - сказаў Квіст. «Калі кошт нерухомасці падае, даступнае забеспячэнне па крэдыце памяншаецца. Гэта можа прывесці да запатрабавання дадатковага закладу і, у сваю чаргу, прымусіць да продажу ў праблемных сітуацыях».
Камерцыйныя арэндадаўцы, такія як Fastighets AB Balder, SBB і Castellum, якія паведамляюць аб выніках за трэці квартал у чацвер, правялі апошняе дзесяцігоддзе, прытрымліваючыся стратэгіі росту ў Швецыі, якая абапіралася на прыцягненне мільярдаў долараў танных грошай ад інвестараў у аблігацыі, якія жадаюць прыбытку. Гэта кніга-гульня, якая была прынята на еўрапейскіх рынках, падмацаваная рэзка нізкімі працэнтнымі стаўкамі і бурным ацэнкай нерухомасці.
Бурная інфляцыя і наступнае агрэсіўнае ўзмацненне грашова-крэдытнай палітыкі цэнтральнымі банкамі перавярнулі іх лёс. Уплыў на шведскі рынак крэдытнай нерухомасці, адзін з самых бурных у свеце ў мінулым годзе, быў імклівым і жорсткім. Акцыі SBB упалі на 81% у 2022 годзе. Аблігацыі ва ўсім сектары ўпалі да праблемных узроўняў. У сераду Moody's Investors Service перагледзела крэдытныя рэйтынгі кампаніі Balder на ўзроўні інвестыцый з мэтай паніжэння да высокапрыбытковых.
Гэта стала «змрочнай камбінацыяй для многіх кампаній на рынку, дзе лёгкія грошы ўзнагародзілі тых, хто імкнецца да актыўнага росту», - сказаў Марцін Эдэмалм, менеджэр партфеля аблігацый у SEB Investment Management у Стакгольме. «Але цяпер рынак прынцыпова змяніўся».
Шведскія кампаніі, якія займаюцца нерухомасцю, павінны працягнуць доўг па аблігацыях на суму 40.8 мільярда долараў на працягу наступных пяці гадоў, чвэрць з якіх прыпадае на 2023 год. Тое, як яны кіруюць гэтымі выплатамі, лічыцца крытычна важным для больш шырокага еўрапейскага сектара.
«Еўрапейскія фірмы па нерухомасці ў цэлым, як правіла, маюць больш нізкі крэдытны рычаг і больш працяглы тэрмін пагашэння запазычанасці, чым іх шведскія аналагі», — сказаў Эдэмалм, чыя фірма кіруе аблігацыямі на суму каля 300 мільярдаў крон (26.5 мільярда долараў). «Але павышэнне працэнтных ставак з'яўляецца відавочным негатыўным момантам для класа актываў, таму разумна выказаць здагадку, што патрабаванні да прыбытковасці еўрапейскай нерухомасці будуць павышацца, аказваючы ціск на ацэнку».
Чаму цьмяная гісторыя Адлера падагравае страхі наконт нерухомасці: QuickTake
З-за прыбытковасці аблігацый - і, такім чынам, выдаткаў на пазыкі - гандаль на недаступна высокім узроўні значная частка маршруту даўгавога фінансавання стала занадта дарагой для некаторых кампаній. У мінулым квартале аб'ём продажаў нерухомых аблігацый скараціўся да 6.3 мільярда крон, самага нізкага паказчыка з апошніх трох месяцаў 2018 года. Гэты крызіс прымушае эмітэнтаў з усіх сіл шукаць банкаўскія пазыкі, калі іх балансы рыпаюць пад цяжарам высокага крэдытнага пляча і падзення ацэнкі нерухомасці.
Енс Андэрсан, галоўны фінансавы дырэктар Castellum, сказаў, што кампанія вывучае іншыя рынкі фінансавання ў дадатак да традыцыйных іпатэчных крэдытаў ад скандынаўскіх банкаў. Ён прывёў у прыклад прыватныя размяшчэння ў ЗША з-за іх доўгай працягласці і канкурэнтаздольнай цаны. Але нават у гэтага сектара ёсць свае перашкоды, якія трэба пераадолець пасля нядаўніх узрушэнняў на рынку пазалочанай прадукцыі ў Вялікабрытаніі.
Альтэрнатыўным спосабам палегчыць дэфіцыт фінансавання з'яўляецца продаж актываў. У другім квартале кампанія SBB разгрузіла маёмасць на агульную суму 6.7 мільярда крон, а нядаўна абвясціла аб продажы не менш чым на 10.5 мільярда крон. У ліпені агенцтва Standard & Poor's папярэдзіла, што існуе "шанс адзін з трох", што ён можа знізіць рэйтынг арэндадаўца да неінвестыцыйнага ўзроўню.
Гэтыя продажы прыцягнулі ўвагу да далейшай заклапочанасці інвестараў: незвычайна высокі ўзровень перакрыжаванага валодання ў Швецыі, які раней выклікаў папярэджанні рэйтынгавых агенцтваў аб рызыках кіравання і патэнцыйных канфліктах інтарэсаў. M2 Asset Management прадала сваю долю ў Castellum іншаму арэндадаўцу, Akelius Residential Property AB.
Магнат нерухомасці Рутгер Арнхульт падняў бровы, калі ён быў прызначаны галоўным выканаўчым дырэктарам Castellum пасля таго, як быў абраны яе старшынёй. Арнхульт таксама кантралюе M2 і з'яўляецца найбуйнейшым уладальнікам Corem Property Group, якая ў мінулым годзе далучылася да іншага з яго холдынгаў, Klovern AB, у выніку зліцця за 1.7 мільярда долараў. Castellum, у сваю чаргу, валодае трацінай нарвежскага арэндадаўца Entra ASA, акцыянерам якога таксама з'яўляецца Бальдэр.
У справаздачы аб фінансавай сістэме краіны ў траўні FSA заявіла, што рост запазычанасці ў сектары нерухомасці азначае, што ён па-ранейшаму з'яўляецца «значнай уразлівасцю для фінансавай стабільнасці». Назіральны орган дадаў, што ўважліва сочыць за запазычанасцю кампаній камерцыйнай нерухомасці, таму што яны «часта гулялі важную ролю ў фінансавых крызісах».
Марыя Гіллхольм, аналітык па нерухомасці ў Moody's, кажа, што складаная сетка ўласнасці паміж шведскімі фірмамі нерухомасці "дадаткова абмяжоўвае іх доступ да капіталу, таму што кампаніі звычайна засяроджваюцца на абароне ўласнай ліквіднасці ў перыяд спаду".
«Entra, дзе Castellum і Balder разам валодаюць большасцю акцый, з'яўляецца добрым прыкладам», - сказала яна. «Ва ўмовах эканамічнага спаду, калі вам давядзецца клапаціцца пра ўласную ліквіднасць і, магчыма, прадаць актывы, можа быць цяжэй прымусіць усіх падтрымаць уліванне капіталу».
Добрая падкладка для кіраўнікоў грашыма, такіх як Edemalm, заключаецца ў тым, што распродажы былі настолькі сур'ёзнымі, што цяпер можна купіць выгадныя прапановы, калі вы паглыбіцеся ў розныя падсегменты сектара, такія як нерухомасць з большай прыбытковасцю ў офісах, прамысловых або лагістычныя прасторы.
Партфельны менеджэр паказвае на гібрыдны доўг у еўра, прададзены Balder, Castellum і Heimstaden Bostad AB, у якасці прыкладаў лепшых выбараў.
Гэтыя сегменты «менш адчувальныя да павелічэння працэнтных выдаткаў і выйграюць ад кантрактаў, звязаных з CPI», - сказаў партфельны менеджэр. "Але самае важнае зараз - гэта трывалыя балансы і моцныя падтрымліваючыя ўладальнікі".
Самы чытаны з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html