(Bloomberg) - Для любога ўрада капітальны рамонт агульнанацыянальнага рынку жылой нерухомасці быў бы рызыкоўным пры лепшых абставінах. Старшыня Кітая Сі Цзіньпін спрабуе гэта зрабіць у той час, калі эканоміка запавольваецца, амікрон пагражае яго палітыцы нулявой Covid, а адносіны са знешнім светам становяцца ўсё больш цяжкімі.
Найбольш чытаецца з Bloomberg
Паколькі гэтая небяспечная камбінацыя ўсё больш уплывае на кітайскія фінансавыя рынкі, пастаянна ўсплывае адно пытанне: які канец Сі?
Улічваючы непразрыстасць Камуністычнай партыі і яе гісторыю адступлення ад рэформаў уласнасці, адказ немагчыма ведаць дакладна. Але назіральнікі ў Кітаі пачалі накідваць верагоднае будучыню для рынку нерухомасці, якое выглядае значна адрозным ад яго больш чым двухдзесяцігоддзя напружанага эканамічнага росту, дабрабыту хатніх гаспадарак і дзяржаўных даходаў.
Карацей кажучы, дні бурнага росту коштаў на жыллё і запазычанасці ў будаўніцтве магнатаў-мільярдэраў знікнуць. На змену ім прыйдзе значна больш стабільны рынак, дзе ўлады хутка спыняюць спекулятыўнае шаленства, а ў развіцці дамінуюць дзяржаўныя кампаніі, якія атрымліваюць прыбытак ад камунальных паслуг.
«Калі мы называем мінулае дзесяцігоддзе залатым векам для індустрыі нерухомасці, то цяпер яно апынулася ў пастцы эпохі іржы», - сказаў Лі Кай, партнёр-заснавальнік аблігацыйнага фонду Shengao Investment з Пекіна, які спецыялізуецца на праблемных пазыках.
Гэты пераход абяцае быць асабліва балючым для прыватных распрацоўшчыкаў, такіх як China Evergrande Group, якія ўжо абцяжарылі міжнародных фондавых і крэдытных інвестараў мільярднымі стратамі. У той жа час гэта магло б значна пайсці на шляху да дасягнення дзвюх самых каштоўных мэтаў Сі: больш стабільнай кітайскай фінансавай сістэмы і больш вузкага разрыву паміж багатымі і беднымі ў краіне.
Задача Сі — правесці трансфармацыю, не выклікаючы крызісу напярэдадні канфлікту лідэраў, які, як чакаецца, замацуе яго кіраванне на ўсё жыццё.
У той час як нешматлікія аналітыкі прагназуюць хуткі фінансавы крах, рызыкі на рынку нерухомасці растуць. Слабыя кампаніі, якія займаюцца нерухомасцю, знаходзяцца ў вялізным напружанні, падвойным ударам ад пакаральна высокіх выдаткаў па пазыках і падзення продажаў. Распрацоўшчыкі з нізкім рэйтынгам, у тым ліку Evergrande, ужо не выплачваюць даляравы доўг з рэкорднымі тэмпамі, і зараза распаўсюджваецца на больш моцныя кампаніі. Акцыі і аблігацыі Country Garden Holdings Co., найбуйнейшага забудоўшчыка ў Кітаі па аб'ёме продажаў, патаннелі ў чацвер пасля паведамлення аб тым, што яна з усіх сіл знайсці попыт на новыя канверсоўныя аблігацыі.
Ёсць шмат прычын, чаму Кітаю неабходна перабудаваць свой рынак нерухомасці. Сектар прасякнуты спекулятыўнымі пакупкамі і празмерны рычаг, ствараючы рызыку для фінансавай сістэмы ў перыяд спаду. Кошт жылля з'яўляецца цяжарам для і без таго скарачаюцца сем'яў Кітая. Сярэдні кошт набыцця кватэры ў Шэньчжэне быў прыкладна ў 44 разы вышэй сярэдняга гадавога заробку мясцовых жыхароў у 2020 годзе. Гэта пагаршае няроўнасць, бо багатыя арэндадаўцы захоўваюць маёмасць. Мільёны дамоў пустуюць, а некаторыя будаўнічыя праекты наносяць шкоду навакольнаму асяроддзю.
Прамысловасць аказвае вялікі ўплыў на эканоміку. Калі ўключыць такія сумежныя сектары, як будаўніцтва і паслугі па нерухомасці, па некаторых ацэнках, на долю нерухомасці прыпадае больш за чвэрць кітайскай эканамічнай прадукцыі. Больш за 70% гарадскога багацця Кітая захоўваецца ў жыллё.
«Рынак нерухомасці з'яўляецца сімптомам асноўных праблем у эканоміцы Кітая», - сказаў Крэйг Ботэм, галоўны эканаміст па Кітаі Pantheon Macroeconomics. «На працягу дзесяцігоддзяў гэта было простае рашэнне для атрымання даходаў мясцовага самакіравання, стымулявання эканамічнага росту і забеспячэння хатніх гаспадарак месцам, дзе можна ўкласці свае грошы і назіраць, як яны растуць».
Рашэнне, як усё часцей адбываецца ў Кітаі Сі, заключаецца ў больш жорсткім кантролі з боку дзяржавы.
У правінцыі Гуандун, дзе знаходзіцца Эвергранд, мясцовыя чыноўнікі садзейнічаюць правядзенню сустрэч паміж забудоўшчыкамі і дзяржаўнымі прадпрыемствамі, паведамляе Cailian. Пазыкі буйнымі фірмамі па нерухомасці, якія выкарыстоўваюцца для фінансавання зліццяў і паглынанняў, не будуць залічвацца ў паказчыкі, якія абмяжоўваюць доўг, паведамілі Bloomberg на мінулым тыдні людзі, знаёмыя з гэтым пытаннем.
«Урад хоча заахвочваць кансалідацыю ў жыллёвым сектары - буйныя і часта дзяржаўныя забудоўшчыкі, верагодна, возьмуць на сябе больш слабых гульцоў», - сказаў Габрыэль Вільдаў, старэйшы віцэ-прэзідэнт глабальнай кансалтынгавай кампаніі Teneo. «Яны хочуць зламаць залежнасць эканомікі ад уласнасці».
Кітайскія ўлады і раней нацэльваліся на празмернасць на рынку нерухомасці, але важнасць сектара для эканомікі азначала, што такія стымулы згасалі, калі мэты росту апынуліся пад пагрозай. Пекін імкнецца паменшыць залежнасць ад уласнасці, павялічваючы інвестыцыі ў высокатэхналагічныя і экалагічна чыстыя энергетычныя галіны - гэта частка планаў Сі па зрабіць рост больш устойлівым і больш якасным. Але такі працэс запатрабуе часу і цярпення.
«Пераход будзе доўгім і хваравітым, і мы не зусім упэўненыя, ці дастаткова моцная рашучасць у вярхах, каб убачыць гэты цяжкі працэс», — сказаў Хао Хун, галоўны стратэг Bocom International Holdings Co.
Правяраецца рашучасць чыноўнікаў. Спад уласнасці ў Кітаі паскараецца, што нават выклікала папярэджанне Федэральнай рэзервовай сістэмы. У гарадах па ўсёй краіне зніжэнне коштаў на новае жыллё паглыблялася кожны месяц з верасня, калі цэны ўпалі ўпершыню за шэсць гадоў. Продажы жылля працягваюць тануць. Дадзеныя панядзелка могуць паказаць, што інвестыцыі ў нерухомасць выраслі ўсяго на 5.2% у мінулым годзе, прагназуюць эканамісты, самы павольны рост з 2015 года.
Кітайскія распрацоўшчыкі звяртаюцца да абмену аблігацыямі, адтэрміноўкі плацяжоў, продажу акцый і іншых адчайных мер, каб пагасіць доўг. Па меншай меры восем кампаній аб'явілі дэфолт па даляравых аблігацыях з кастрычніка. Гэта ўключае ў сябе Evergrande, чый крызіс захапіў крэдытора China Minsheng Banking Corp., найгоршых у свеце акцый банка. Індэкс акцый уласнасці ўпаў на 34% у мінулым годзе, што стала найгоршым паказчыкам пасля сусветнага фінансавага крызісу ў 2008 годзе.
Па словах Эсвара Прасада, які ў свой час узначальваў кітайскую каманду Міжнароднага валютнага фонду, а цяпер працуе ў Карнельскім універсітэце, улады гатовыя прыняць рызыкі для эканамічнага росту і фінансавай стабільнасці ў выніку кампаніі.
«Пекін, здаецца, вызначыў, што гэта, хутчэй за ўсё, пераходныя выдаткі, якіх больш нельга пазбегнуць, каб абмежаваць будучыя кручэння фінансавых рынкаў і нават больш дысбалансу на рынках нерухомасці», - сказаў Прасад.
Такія выдаткі павялічваюцца. Акцыі фірмаў, якія займаюцца нерухомасцю, у чацвер знізіліся на 4.3%, што стала самым высокім паказчыкам за чатыры месяцы, і ацэньваюцца ўсяго ў 30% іх актываў. Гэта самы танны паказчык па дадзеных з 2005 года. "Толькі некалькі тых, хто выжыў" будуць добра працаваць у будучыні, пішуць аналітыкі Citigroup Inc. у нядаўняй запісцы.
Разгром на рынку высокадаходных доларавых аблігацый Кітая паскараецца, выкліканы кампаніямі, якія раней лічыліся фінансава больш здаровымі, чым Evergrande, такімі як Shimao Group Holdings Ltd. і Sunac China Holdings Ltd. . Акцыі распрацоўшчыка ў чацвер патаннелі амаль на 8%, у той час як яе даляравыя аблігацыі з пагашэннем у 2025 годзе патаннелі на 4.8 цэнта да 74.4 цэнта, што чакае найбольшае падзенне з 1 лістапада.
Якую б форму ні прымала кампанія Пекіна па памяншэнні запазычанасці на рынку нерухомасці, відавочна, што эра, якая ўзбагаціла магнатаў нерухомасці і домаўладальнікаў, скончылася. Больш нудная, больш стабільная будучыня чакае, калі Камуністычная партыя зможа трымаць курс і пазбегнуць фінансавага крызісу.
«Залаты век росту коштаў на нерухомасць і росту даходаў забудоўшчыкаў, верагодна, сышоў», - сказаў Гэры Нг, старшы эканаміст Natixis SA. «Цэны на жыллё ў будучыні будуць толькі расці ў зоне з жорсткім кіраваннем, а гэта значыць, што жыллё будзе ўсё больш нагадваць камунальныя паслугі».
Самы чытаны з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html