У Арлінгтане, штат Вірджынія, праходзяць важныя рэформы жыллёвага будаўніцтва, але трэба зрабіць яшчэ шмат працы

Некалькі дзён таму праўленне акругі Арлінгтан, штат Вірджынія, аднагалосна прагаласавала за дазвол будаўніцтва шматкватэрных жылых дамоў, якія часта называюць «адсутным сярэднім» жыллём, у раёнах, прызначаных выключна для аднасямейных дамоў. Гэта вялікі выйгрыш для прыхільнікаў павелічэння жылля, але наперадзе яшчэ шмат працы.

У Арлінгтане адны з самых высокіх коштаў на жыллё ў Вірджыніі. Па дадзеных Zillow, тыповы дом у Арлінгтане ацэньваецца ў 747,335 17 долараў, што складае XNUMX^th самы высокі ў дзяржаве. І гэта не ўнікальны сярод гарадоў Паўночнай Вірджыніі (NoVA): у раёне метро Вашынгтона, дзе знаходзіцца Арлінгтан, ёсць 28 з 30 самых дарагіх рынкаў жылля ў Вірджыніі.

Адзіны спосаб захаваць цэны на жыллё стабільнымі - гэта пабудаваць дастатковую колькасць жылля для задавальнення попыту, і адзіны спосаб знізіць цэны - павялічыць прапанову хутчэй, чым попыт. Правілы землекарыстання, такія як мінімальныя памеры ўчасткаў, патрабаванні да вышыні і абмежаванні па шчыльнасці, якія абмяжоўваюць колькасць адзінак на ўчастках - як той, які толькі што рэфармаваў Арлінгтан - абмяжоўваюць колькасць новага жылля, якое можна пабудаваць. Вялікая колькасць даследаванняў паказвае, што абмежаванне новага жылля з дапамогай правілаў землекарыстання павялічвае цэны на жыллё.

Новая жыллёвая палітыка Арлінгтана дазваляе землеўладальнікам будаваць дуплексы да шасці плексаў па праву, гэта значыць ім не патрэбны спецыяльны дазвол ад горада. Раней у гэтых зонах дазваляліся толькі асобныя дамы для адной сям'і. Новыя змены ў палітыцы не зробяць Арлінгтан больш даступным адразу, але з цягам часу, калі цяперашні жыллёвы фонд зношваецца, яны прывядуць да павелічэння колькасці варыянтаў жылля, асабліва для сем'яў з сярэднім і нізкім даходам.

Нягледзячы на ​​тое, што змены правілаў з'яўляюцца выдатным першым крокам, ёсць месца для паляпшэння. Існуе абмежаванне ў 58 новых будынкаў у год на працягу першых пяці гадоў, і дазволеныя збудаванні раскіданыя па розных раёнах горада. Гэта не ідэальны варыянт, бо ў некаторых раёнах попыт на жыллё можа быць большым, чым у іншых. Структуры трэба будаваць там, дзе ёсць попыт, а не там, дзе іх хоча ўрад.

Палітыка таксама змяшчае мінімальныя патрабаванні да паркоўкі. Даследаванні паказваюць, што такія патрабаванні павялічваюць кошт жылля і часта непатрэбныя. У забудоўшчыкаў ёсць стымул будаваць паркоўкі, якія жадаюць пакупнікі і арандатары. Правілы ўрада, якія патрабуюць большай колькасці парковак, чым трэба, марнуюць каштоўную зямлю. Калі Арлінгтан непакоіцца з-за адсутнасці вулічных парковак, ён можа змяніць суму, якую цяпер бярэ за такую ​​паркоўку, каб узгадніць попыт з прапановай.

Іншыя няшчасныя палажэнні ўключаюць мандат на прадастаўленне пэўнай колькасці ценявых дрэў для кожнай структуры, абмежаванні на дадатковыя жылыя адзінкі (ADU), а таксама абмежаванні на максімальную плошчу і вышыню, якія могуць абмежаваць фінансавую мэтазгоднасць некаторых праектаў.

Забягаючы наперад, грамадзянам Арлінгтана і палітыкам варта разгледзець пытанне аб ліквідацыі ўсіх мінімумаў парковак (як гэта зрабіў Бафала, штат Нью-Ёрк), палягчаючы стварэнне ADU і памяншаючы мінімальныя памеры ўчасткаў (як зрабіў Х'юстан).

Тым не менш, рэформы Арлінгтана могуць быць прыкладам для агульнадзяржаўных змен. У мінулым годзе губернатар Вірджыніі Глен Янгкін выказаў падтрымку рэформам жыллёвага будаўніцтва. Нягледзячы на ​​​​невялікія дэталі, Янгкін згадаў пастаноўку агароджаў на тое, як мясцовыя ўлады могуць выкарыстоўваць занаванне. Новае абмежаванне Арлінгтана на выкарыстанне занавання для адной сям'і можа стаць планам для больш шырокай дзяржаўнай палітыкі, якая палягчае будаўніцтва жылля ў гарадах па ўсёй Вірджыніі. Такія рэфарматары жыллёвага будаўніцтва, як YIMBY з Паўночнай Вірджыніі і YIMBY Action, ужо аказваюць падтрымку жыллёвай рэформе ў Хэмптан-Роўдс, Рычмандзе і Шарлотсвіле.

Падтрымліваць рэформу ЖКГ складана. Людзі, натуральна, непакояцца аб тым, як змены паўплываюць на іх. Нават сярод маіх сяброў і калег, якія інстынктыўна падтрымліваюць свабодныя рынкі і святасць правоў уласнасці, ёсць занепакоенасць тым, што дазвол на будаўніцтва шасці комплексаў у іх раёнах падвергне іх большаму шуму, заторам і шматлікім нязручнасцям новага будаўніцтва.

Хоць такія асцярогі не з'яўляюцца дзіўнымі, яны не з'яўляюцца падставай для абмежавання новага жылля. Прыемныя, напоўненыя выгодамі раёны павінны быць адкрыты для людзей з любым узроўнем даходу. Адзіны спосаб павялічыць доступ да лепшых гарадоў і раёнаў Вірджыніі - пабудаваць больш жылля. Апошнія рэформы Арлінгтана паказваюць, што ён хоча вітаць новых суседзяў, а не адхіляць іх. Астатняя частка Вірджыніі павінна рушыць услед яго прыкладу.