Крушэнне, крушэнне цягніка ці Апакаліпсіс?

Страшныя папярэджанні аб камерцыйнай нерухомасці з'яўляюцца ў гэтыя дні амаль штодня. У той час як рынкі офісных памяшканняў адчуваюць стрэс з-за павелічэння колькасці працы дома, некаторыя спецыялісты па нерухомасці бачаць, што рынак становіцца ўсё больш раздвоеным, дзеліцца на «маючых і немаючых». Інвестары, арандатары і гарады — асабліва тыя, у якіх будынкі старыя і занепадаюць — павінны будуць звярнуць пільную ўвагу ў бліжэйшыя месяцы, каб убачыць, куды яны трапляюць і наколькі дрэнна могуць пайсці справы.

Драматычныя негатыўныя ацэнкі камерцыйнай нерухомасці лёгка знайсці. The Стандарт Сан-Францыска прадбачыць «эпічную катастрофу камерцыйнай нерухомасці», якая навісла над гэтым горадам, параўноўваючы яго з цягніком, які набліжаецца, з «горадам, яго бюджэтам і яго здольнасцю прадастаўляць паслугі, звязаныя з рэйкамі». Каб не адстаць, Bloomberg чирикнул «Аддаленая праца забівае рынак камерцыйнай нерухомасці Манхэтэна», а падобныя праблемы распаўсюджваюцца і на іншыя гарады.

Але нават тая мова цьмянее на фоне чаго Прафесар Нью-Йоркскага універсітэта Арпіт Гупта і яго калегі кажуць, прадказваючы «апакаліпсіс офіснай нерухомасці». Выкарыстоўваючы дадзеныя Нью-Ёрка, яны ацэньваюць «падзенне кошту офісаў на 45% у 2020 годзе і на 39% у доўгатэрміновай перспектыве, прычым апошні ўяўляе сабой вылік кошту ў памеры 453 мільярдаў долараў», што можа пагрузіць горад у «фінансавую пятлю гібелі». Падобная шкода можа нанесці шкоду іншым гарадах і, адпаведна, нацыянальнай эканоміцы.

Як тады зразумець іншыя дрэнныя, але не апакаліптычныя дадзеныя? CommercialEdge's штомесячная «Нацыянальная справаздача офіса» за верасень паказала, што сярэднія стаўкі на офісы ў спісе не змяншаюцца, 38.70 долараў за квадратны фут, што «зніжэнне на 0.1% у параўнанні з мінулым годам». Дрэнна, але не апакаліптычна. І як Я нядаўна адзначыў, некаторыя гарады, асабліва ў Sunbelt або тыя, з моцнай галіной навук аб жыцці, бачаць моцныя рынкі арэнды.

Што кажуць нам іншыя дадзеныя? Moody's задакументавана, што каштоўныя паперы, забяспечаныя камерцыйнай іпатэкай, зафіксавалі «вялізны ўсплёск павышаных узроўняў правапарушэнняў» у другім квартале 2020 года, якраз у момант, калі пачалася пандэмія. Але банкі, інвестары ў страхаванне жыцця і іншыя рэструктурызавалі пазыкі і прапанавалі памяркоўнасць, знізіўшы ўзровень пратэрміноўкі. Гэтай стратэгіі будзе цяжэй прытрымлівацца, калі на офісны рынак прыйдзе новы ціск, асабліва калі ФРС павысіць працэнтныя стаўкі, што зробіць запазычанні больш дарагімі па ўсіх напрамках.

Пакуль, па меншай меры, камерцыйныя банкі цяпер, здаецца, трымаюць свае крэдыты на нерухомасць пад кантролем. У другім квартале 0.07 года, у разгар пандэміі, узровень іх спагнанняў і правапарушэнняў дасягнуў 2020%. Але ў першыя два кварталы 2022 г ФРС паведамляе гэтыя стаўкі на нулявым узроўні, не з'яўляецца сігналам рэзкага падзення якасці пазыкі.

І нават дрэнныя паказчыкі 2020 года не былі падобны на фінансавы крызіс 2008 года. У перыяд з 2009 па 2010 год пратэрміноўкі па крэдытах камерцыйных банкаў складалі больш за 2% на працягу сямі кварталаў запар. Больш жорсткае рэгуляванне з тых часоў дапамагло кантраляваць няўстойлівае банкаўскае крэдытаванне, таму, на шчасце, у нас няма прыкмет таго, што банкруцтва камерцыйнага крэдытавання цягне ўніз усю эканоміку.

Агульныя лічбы паказваюць некаторыя станоўчыя прыкметы камерцыйнай нерухомасці. У мінулым годзе такія гарады Санбелта, як Шарлот і Осцін, або гарады з канцэнтрацыяй навукі аб жыцці, такія як Бостан, зафіксавалі двухзначны рост арэнднай платы. GoogleGOOG
і іншыя тэхналагічныя фірмы арандуюць вялікую колькасць плошчаў у такіх гарадах, як I Love New York і Чыкага.

Самая вялікая рызыка ў камерцыйнай нерухомасці - гэта старыя, менш жаданыя офісныя памяшканні. Колькасць гэтага ў любым горадзе з'яўляецца цэнтральнай для ацэнкі агульнай рызыкі. Круглы стол часопіса ад ПЕРЭ, які адсочвае прыватныя інвестыцыі ў нерухомасць, знайшоў "вельмі складаны", але нявызначаны рынак, з рызыкамі ў дыяпазоне ад інфляцыі ў будаўніцтве і выдатках на фінансаванне да пагрозлівай рэцэсіі.

Эксперты PERE бачаць «раздвоены» рынак з больш сучаснымі будынкамі (асабліва тымі, што адпавядаюць патрабаванням ESG) і некаторымі гарадамі, якія могуць перажыць крызіс. Інвестары PERE бачаць «новую норму» з меншай штатнай занятасцю офісаў, але офісы па-ранейшаму сутыкаюцца з «невядомым» агульным попытам з боку кліентаў.

Але гэта погляды інвестараў у нерухомасць, якія маглі б (як кажуць на вуліцы) "расказаць пра сябе" і паставіць станоўчыя лічбы. Наадварот, разгледзім аналіз «апакаліпсісу» Нью-Йоркскага і Калумбійскага універсітэтаў прафесараў. Камбінуючы даныя аб працы дома з фінансавай інфармацыяй інвестыцыйных фондаў нерухомасці (REIT), яны прагназуюць «доўгатэрміновыя ацэнкі офісаў, якія на 39.18% ніжэйшыя за ўзровень да пандэміі» з «больш нізкай якасцю офісных фондаў... актыў».

Калі яны маюць рацыю, гарады — і эканоміку — чакаюць цяжкія паездкі. Нягледзячы на ​​тое, што некаторыя старыя будынкі могуць быць ператвораны ў жыллё, гэта не просты і неадкладны працэс. Абвал кошту нерухомасці можа прывесці да істотных фінансавых праблем для многіх гарадоў, што прывядзе да скарачэння сацыяльных паслуг, адукацыі, аховы здароўя і іншых важных дзяржаўных функцый. Мы яшчэ не ў апакаліпсісе, але ўсім нам трэба ўважліва сачыць за такой магчымасцю.