Цэны на жыллё падаюць — так, дом па-ранейшаму застаецца добрай інвестыцыяй

Пасля працяглага росту коштаў на жыллё цяпер сігналы паказваюць на перыяд астуджэння. Замест таго, каб пакупнікі жылля захапляліся такой магчымасцю, многія задаюцца пытаннем, ці з'яўляецца купля дома падчас рэцэсіі разумным укладаннем.

Хаця ёсць некаторыя выключэнні, валоданне домам па-ранейшаму з'яўляецца разумным фінансавым крокам для большасці людзей. Гэта асабліва дакладна, калі вы плануеце валодаць нерухомасцю не менш за пяць гадоў. Вось найбольш важныя прычыны, па якіх вы ўсё ж павінны зрабіць прыярытэтам набыццё дома.

Валоданне домам - добрая абарона ад інфляцыі

Гістарычна так склалася, што падаражанне нерухомасці апярэджвала ўзровень інфляцыі. Па словах Роберта Шылера, прафесара эканомікі Ельскага ўніверсітэта, гадавая рэнтабельнасць гэтага класа актываў з 1928 па 2021 год складае 4.2%. Параўнайце гэта з гадавым узроўнем інфляцыі за гэты ж перыяд у 3.08%.

Ёсць гады, у тым ліку 2022 год, калі інфляцыя апярэджвае рост кошту нерухомасці. Але калі вы паглядзіце на тэндэнцыі за больш працяглы перыяд часу, прыбытак ад нерухомасці, як правіла, вышэй.

Іншы спосаб паглядзець на гэтыя інвестыцыі - з пункту гледжання вашай іпатэчнай стаўкі. Калі вы купляеце дом і бярэце 30-гадовую іпатэку з фіксаванай стаўкай пад 5.25%, вы будзеце плаціць па гэтай жа стаўцы ўсе 30 гадоў. Калі чакаецца, што працэнтныя стаўкі застануцца высокімі ў кароткатэрміновай перспектыве, вы выходзіце наперад, таму што працэнты, якія вы плаціце, меншыя за ўзровень інфляцыі.

Калі ўзровень інфляцыі падае, працэнтныя стаўкі будуць падаць разам з ім. У гэты час вы можаце выбраць рэфінансаванне пад больш нізкую працэнтную стаўку і пры гэтым зэканоміць грошы.

Калі замест гэтага вы вырашыце арандаваць, арэндная плата, якую вы плаціце, можа змяніцца па заканчэнні тэрміну арэнды. Для большасці арандатараў дагавор арэнды ахоплівае толькі 12-месячны перыяд. Па словах Redfin, рост арэнднай платы ў параўнанні з мінулым годам у цяперашні час складае 15% і трымаецца на стабільным узроўні ў падлеткаў ужо некалькі месяцаў.

Здымаючы жыллё замест таго, каб яго купляць, вы рызыкуеце штогод плаціць за жыллё больш, а не падтрымліваць плацяжы стабільнымі пры куплі дома.

Валоданне домам стварае капітал

Адна важная рэч, якую трэба памятаць, калі вы робіце штомесячны плацёж па іпатэцы, - гэта тое, што частка вашага рахунку аплачвае асноўную суму пазыкі. Іншымі словамі, вы ствараеце капітал. Калі вы пойдзеце прадаваць дом, вы атрымаеце гэтыя грошы назад.

Арэнда, з іншага боку, не стварае капітал. Кожны месяц, калі вы плаціце арэнду, вам няма чаго паказаць, акрамя даху над галавой. Калі вы возьмеце іпатэчны крэдыт у памеры 200,000 30 долараў на 6 гадоў пад 32,000% і прадаеце яго праз дзесяць гадоў, вы назапасіце больш XNUMX XNUMX долараў уласнага капіталу.

Ёсць падатковыя льготы на домаўладанне

Асноўнай перавагай валодання домам з'яўляюцца падатковыя льготы. Дзве найбольш важныя - гэта вылік працэнтаў па іпатэцы і вызваленне ад прыросту капіталу. З вылікам працэнтаў па іпатэчным крэдыце вы можаце спісаць працэнты, якія вы плаціце, паколькі яны адносяцца да вашай падатковай катэгорыі.

Напрыклад, калі вы ўваходзіце ў 25-працэнтную падатковую катэгорыю, вы зэканоміце падатак на 25% працэнтаў, якія вы заплацілі. Такім чынам, калі вы заплацілі 10,000 2,500 долараў у якасці працэнтаў па іпатэцы за год, вы маглі б спісаць XNUMX XNUMX долараў на падаткі, калі пералічыць дэталі.

Пры вызваленні ад прыросту капіталу асобныя падачы могуць прэтэндаваць на выключэнне да $250,000 500,000 прыбытку ад продажу асноўнага месца жыхарства са свайго падаткаабкладаемага даходу. Калі вы падаеце сумесную дэкларацыю са сваім мужам, вы можаце выключыць да XNUMX XNUMX долараў. Гэта масавая падатковая льгота, і гэта адзін са спосабаў, як людзі нарошчваюць багацце за кошт нерухомасці.

Калі вы здаяце ў арэнду, вы не можаце патрабаваць падатковых вылікаў. Падатковых ільгот увогуле няма.

Доўгатэрміновая ўдзячнасць

У дадатак да стварэння ўласнага капіталу ў вашым доме, вы таксама атрымліваеце павышэнне кошту. Як гаварылася раней, сярэднегадавы рост кошту нерухомасці складае прыкладна 4%. Выкарыстоўваючы правіла 72, вы можаце чакаць, што кошт вашага дома падвоіцца праз 18 гадоў. Калі вы ўнеслі першапачатковы ўзнос у памеры 50,000 200,000 долараў і ўзялі пазыку ў памеры 30 6 долараў на 18 гадоў пад 77,123%, праз 250,000 гадоў вы назапасілі капітал у памеры 500,000 377,123 долараў. Агульны кошт вашага дома за 50,000 77,123 долараў ЗША пры куплі павялічыўся да 250,000 XNUMX долараў. Цяпер у вас ёсць інвестыцыйны баланс у памеры $XNUMX XNUMX ($XNUMX XNUMX першапачатковы ўзнос + $XNUMX XNUMX на суму асноўнага плацяжу + $XNUMX XNUMX павышэння), калі б вы прадалі.

Гістарычна так склалася, што цэны на жыллё маюць тэндэнцыю да росту; было толькі некалькі выключэнняў, галоўным чынам у 2008 і 2019 гадах. Такім чынам, ёсць добрыя шанцы, што вы адчуеце павышаную каштоўнасць у сваім доме.

Адзіная ўдзячнасць, якую вы атрымліваеце як арандатар, - гэта штогадовае павелічэнне штомесячнай арэнднай платы. У вас няма доўгатэрміновага павышэння ўдзячнасці, паколькі вы не ствараеце капітал.

Чаму гэты раз не такі, як мінулы раз

Па дадзеных Consumer Affairs, 63% людзей спадзяюцца на жыллёвы крах, каб яны маглі дазволіць сабе купіць дом. На жаль, ніякіх прыкмет таго, што гэта адбываецца, няма. Большасць экспертаў сыходзяцца ў меркаванні, што крах, падобны на той, які адбыўся ў 2008 годзе, не разглядаецца.

Для гэтага ёсць некалькі прычын. Па-першае, спажывец мае больш трывалы баланс, чым у 2008 годзе. Акрамя таго, многія з іпатэчных крэдытаў, падпісаных у 2008 годзе былі нізкай якасці, і не так шмат стрымак і проціваг было на месцы, каб прадухіліць некваліфікаваных пазычальнікаў ад прыняцця іпатэчных крэдытаў. Сёння галіна моцна адрозніваецца, і ёсць больш абмежаванняў на тое, хто мае права на атрыманне іпатэкі.

Нарэшце, крах адбываецца толькі тады, калі прадаўцоў больш, чым пакупнікоў. Калі пакупнікоў мала, прадаўцам даводзіцца зніжаць цану, каб кагосьці заахвоціць купіць. Але калі 63% людзей чакаюць у баку, поўнамаштабны крах малаверагодны. Вялікая колькасць людзей гатовая купляць, таму любое падзенне запытаных коштаў прывядзе да патоку пакупнікоў, што фактычна стабілізуе цэны.

Ці заўсёды было страшна купляць дом?

Купля дома заўсёды была страшнай прапановай. Гэта сур'ёзнае фінансавае ўкладанне, бо вы падпісваецеся на штомесячную аплату на наступныя 30 гадоў. Вось чаму вы бачыце падзенне коштаў на жыллё падчас эканамічнага спаду. Калі чалавек не ўпэўнены, што заўтра будзе працаваць, ён наўрад ці возьме на сябе абавязацельствы купіць дом.

Калі перавесці гадзіннік назад у 1950-я гады і ўбачыць, што цэны на жыллё былі значна ніжэйшымі, вы павінны памятаць, што тады ў большасці выпадкаў даход атрымліваў толькі адзін з мужа і жонкі. Акрамя таго, купіць дом было складана з-за высокіх стандартаў крэдытавання. Набыць жыллё стала прасцей толькі пасля стварэння праграм жыллёвага крэдытавання Федэральнага жыллёвага ўпраўлення (FHA) і Адміністрацыі ветэранаў (VA).

Тым не менш, набыццё жылля было велізарным клопатам. Гэта было яшчэ больш дакладна ў 1970-я гады, калі пачалася стагфляцыя і працэнтныя стаўкі ўзляцелі амаль да 20%.

Перанясемся ў 2008 год, і ўраду прыйшлося зноў умяшацца, каб заахвоціць людзей купляць дамы з дапамогай крэдыту First Time Buyer Homebuyer у 8,000 долараў.

Незалежна ад таго, на які перыяд вы паглядзіце, заўсёды ёсць прычыны, па якіх людзі нервуюцца з нагоды пакупкі дома (у дадатак да натуральнага страху штомесячнай выплаты на працягу да 30 гадоў).

Што рабіць, калі ў вас ужо ёсць дом?

Паколькі нерухомасць - выдатная доўгатэрміновая інвестыцыя, што яшчэ можна зрабіць, калі ў вас ужо ёсць дом? Для пачатку вы можаце падумаць аб куплі інвестыцыйнай нерухомасці. Вы не толькі карыстаецеся перавагамі доўгатэрміновага павышэння кошту, але калі вы здаяце маёмасць у арэнду, ваш арандатар штомесяц выплачвае вам іпатэку, што павялічвае вашу прыбытковасць.

Зразумела, што не ўсе зацікаўлены ў фізічным валоданні арэнднай нерухомасцю — або ў звязанай з гэтым працы. Альтэрнатывай з'яўляецца інвеставанне ў нерухомасць праз набыццё акцый кампаній, звязаных з рынкам жылля. Прапановы Q.ai Інвестыцыйныя камплекты з REIT і іншымі ўбудаванымі пазіцыямі па нерухомасці.

Некаторыя людзі могуць разгледзець пытанне аб даплаце па асноўнай суме іпатэчнага крэдыту. Аднак, калі ваша працэнтная стаўка ніжэй за 4%, больш разумна інвеставаць грошы замест выплаты па іпатэцы. Гэта адбываецца таму, што вы можаце атрымаць больш высокую аддачу ад сваіх грошай.

Сярэднегадавая прыбытковасць фондавага рынку складае 8%. Калі вы ўкладваеце 6,000 долараў у год на працягу 10 гадоў, вы атрымаеце 93,872 6,000 долары. Калі б вы штогод плацілі дадатковыя 4 долараў па іпатэцы ў памеры 10%, за 69,655 гадоў вы зэканомілі б 24,217 XNUMX долараў на працэнтах. Паколькі вашы акцыі прынясуць на XNUMX XNUMX долараў больш, чым вашы працэнтныя зберажэнні, вам лепш інвеставаць грошы ў рынак.

Каму не варта купляць дом?

Ёсць некалькі выпадкаў, калі больш разумна арандаваць, чым купіць. Усё гэта вяртаецца да часу. Калі вы толькі пачынаеце сваю кар'еру і не ведаеце, дзе хочаце жыць, няма сэнсу звязвацца з домам.

Акрамя таго, калі вы толькі што ўладкаваліся на працу ў новым горадзе, з фінансавага пункту гледжання больш разумна арандаваць жыллё на кароткі тэрмін, пакуль вы з часам вызначыцеся, дзе хочаце жыць. У рэшце рэшт, калі вы не бачыце сябе ўладальнікам дома на працягу як мінімум пяці гадоў, перш чым прадаць яго, вам лепш арандаваць яго, а не купляць. Гэта звязана з рызыкай таго, што цэны на жыллё не вырастуць у кароткатэрміновай перспектыве, і з усімі выдаткамі на закрыццё, якія вы плаціце, купляючы дом. Вашаму ўласнаму капіталу, ацэнцы і падатковым ільготам спатрэбіцца час, каб пераадолець першапачатковы горб выдаткаў на закрыццё і зразумець перавагі пакупкі.

заключэнне

У цэлым жыллё па-ранейшаму з'яўляецца добрай інвестыцыяй - нават пры запаволенні продажаў жылля. Нягледзячы на ​​​​тое, што існуе рызыка згладжвання або падзення коштаў у кароткатэрміновай перспектыве, не варта чакаць сур'ёзнага падзення, як у 2008 годзе. І калі інвестыцыі ў фондавы рынак з'яўляюцца арыенцірам, вы ведаеце, што час на рынку значна важней, чым час рынак. Іншымі словамі, лепш інвеставаць у рынак нерухомасці - нават падчас спадаў - чым спрабаваць выбраць лепшы час для пакупкі або продажу.

Ніхто не ведае, калі наступіць дно або калі цэны зноў пачнуць расці. Калі вы не хочаце прапусціць акцыю, вам лепш увайсці, чым чакаць.