Як адкласці падаткі з продажу дамоў для адпачынку

Дапусцім, вы прадаеце свой дом для адпачынку, які выкарыстоўваеце ў асабістых мэтах, а таксама здаеце ў арэнду трэцім асобам. Даволі звычайная ўстаноўка. Калі вы купляеце новы дом для адпачынку, ці можаце вы адкласці прызнанне вашага прыбытку ад продажу? Калі так, то як? Каб даведацца, мы спыталі Брус Бэл, адвакат чыкагскага офіса Шенберг Фінкель Бідэрман Бэл Глазер.

Лары Святло: Як гэта працуе з пункту гледжання падаткаў?

Брус Бэл: Кодэкс унутраных даходаў дазваляе падаткаплацельшчыкам адкладаць прыбытак ад продажу нерухомасці, якая выкарыстоўваецца для камерцыйных або інвестыцыйных мэтаў, калі даходы рэінвестуюцца ў іншы бізнес з нерухомасцю або інвестыцыйную нерухомасць. Ёсць правілы, каб пазбегнуць поўнага прызнання выйгрышу: усё грашовыя сродкі ад продажу павінны быць рэінвесціраваны ў заменную маёмасць, і, як правіла, набыццё новай уласнасці павінна адбыцца на працягу 180 дзён з даты продажу адмовілася маёмасці.

святло: Якія яшчэ крокі трэба зрабіць?

Звон: Каб даведацца, ці маеце вы права на адтэрміноўку па падатках, падлічыце колькасць дзён, калі дом здаваўся ў арэнду і выкарыстоўваўся ў асабістых мэтах. Вы павінны валодаць маёмасцю, якую вы прадаеце, па меншай меры за 24 месяцы да даты продажу, што называецца перыядам агляду.

Акрамя таго, дом павінен быць арандаваны па справядлівай рынкавай цане на працягу 14 дзён або больш на працягу кожнага з двух 12-месячных перыядаў часу, якія непасрэдна папярэднічаюць продажы. Акрамя таго, вашае асабістае карыстанне домам у гэты перыяд часу не павінна перавышаць 14 дзён або 10% ад колькасці дзён, калі дом арандуецца па рынкавых стаўках.

святло: Як наконт выпадкаў, калі вы там не пражываеце і памяшканне не здаецца ў арэнду?

Звон: Дні, калі маёмасць пустуе і даступна для арэнды, не лічацца днямі асабістага карыстання. Тое ж самае тычыцца дзён, калі маёмасць рамантуецца або паляпшаецца, якія не разглядаюцца як дні арэнды. Вы павінны ўмець усё гэта дакументаваць.

святло: Што яшчэ?

Звон: На працягу 24-месячнага перыяду агляду вы можаце абмежаваць асабістае выкарыстанне маёмасці і павялічыць выкарыстанне арэнды, каб задаволіць бяспечную гавань. Калі нерухомасць выкарыстоўваецца іншымі членамі сям'і ў гэты перыяд часу, то вы можаце спаганяць арэнду па рынкавых стаўках, а не дазваляць ім жыць у доме бясплатна або са зніжкай. Любое спалучэнне зніжэння асабістага выкарыстання і павелічэння арэнды маёмасці можа дапамагчы вам дасягнуць вашых мэтаў.

святло: Наколькі жорсткія і хуткія гэтыя правілы бяспечнай гавані?

Звон: Бяспечная гавань - гэта рэкамендацыя IRS, якая, калі вы будзеце задаволены, гарантуе, што IRS не будзе аспрэчваць абмен. Калі ў адваротным выпадку вы набліжаецеся, але не можаце задаволіць патрабаванні бяспечнай гавані, вы ўсё роўна можаце запатрабаваць абмену, хоць няма ўпэўненасці, што IRS не аспрэчыць вашу адтэрміноўку прыбытку ад продажу маёмасці.