Цэны на жыллё ў ЗША ў мінулым годзе выраслі амаль на 20%, што дало сем'ям, якія валодаюць нерухомасцю, сур'ёзны стымул для іх фінансаў падчас пандэміі.
Але Уол-стрыт, ключавая крыніца іпатэчнага фінансавання, бачыць важныя пытанні для распаленага рынку жылля цяпер, калі Федэральная рэзервовая сістэма пераключыла ўвагу на барацьбу з інфляцыяй, калі эканоміка аднаўляецца пасля пандэміі.
«Рост коштаў на жыллё ўнёс значны ўклад у рост сеткі хатніх гаспадарак
каштуе і, хутчэй за ўсё, будзе запавольвацца з-за больш высокіх працэнтных ставак і зніжэння даступнасці», - напісала каманда па інвестыцыйнай стратэгіі з фіксаваным прыбыткам Брэда Танка і Нойбергера Бермана ў сваім прагнозе на першы квартал.
«Акрамя таго, федэральныя праграмы цярпення для іпатэчных крэдытаў не былі адноўлены, і хатнія гаспадаркі, якія карыстаюцца палёгкай, павінны будуць аднавіць выплаты».
Снежаньскі курс ФРС прадугледжвае павышэнне базавых працэнтных ставак больш хуткімі тэмпамі, чым чакалася ўсяго за некалькі тыдняў да гэтага, а таксама больш хуткае спыненне экстранай праграмы пакупкі аблігацый, верагодна, да сакавіка.
Па словах каманды Нойбергера, на рынку ўзнікаюць «два асноўныя пытанні», а менавіта, колькі прапановы іпатэчных аблігацый трэба будзе паглынуць іншым, калі ФРС скарачае свой баланс амаль на 8.8 трыльёна долараў. Акрамя таго, што адбудзецца з павышэннем коштаў на жыллё і актыўнасцю рэфінансавання, калі працэнтныя стаўкі вырастуць так моцна, як чакалася?
Чытаць: Жыллё ва ўладзе інфляцыйнага шторму — і гэта пагаршаецца пандэміяй COVID-19
Чаму жыллё не як 2008
Пасля фінансавага крызісу 2008 года значнасць урада на рынку жылля ў ЗША ўзрасла, збольшага дзякуючы іпатэчным гарантыям, але таксама праз назапашванне аблігацый на іпатэчным рынку агенцтваў коштам 8.2 трыльёна долараў.
Па дадзеных Urban Institute, у снежні агенцкія іпатэчныя аблігацыі складалі 66% ад усёй запазычанасці па жыллю. Гэта зрабіла гэты сектар эталонам для 30-гадовых іпатэчных ставак, у тым ліку падчас нядаўняга буму рэфінансавання, калі крэдыторы штоквартальна выдзялялі крэдыты на жыллё больш чым на 1 трыльён долараў.
Вялікі след урада на іпатэчным рынку азначаў уплыў на іпатэчныя стаўкі і стандарты крэдытавання пасля катастрофы іпатэчнага крэдытавання дзесяць гадоў таму, але ён таксама накіраваў федэральную дапамогу на жыллё падчас пандэміі, каб прадухіліць хвалю высяленняў і спагнанняў.
Многія пазычальнікі, якія пакутуюць ад страты працы ў 2020 годзе, засталіся ў сваіх дамах, замест таго, каб сутыкнуцца з пратэрміноўкай плацяжоў, спагнаннем і яшчэ горшым, пакуль эканоміка не вернецца на больш трывалую аснову.
Цяпер стаўкі цярпімасці па ўсіх іпатэчных крэдытах на жыллё, нават па тым, што належаць банкам, рэзка знізіліся ў параўнанні з пікам пандэміі, нядаўна прывязаным да нізкіх 1.7% у лістападзе (гл. дыяграму), на фоне больш высокіх заробкаў і нізкага ўзроўню беспрацоўя.
Павялічваюцца пратэрміноўкі па крэдытах на жыллё
Deutsche Bank
З пункту гледжання хатніх гаспадарак, гэта азначае, што толькі каля 835,000 4 уладальнікаў дамоў у лістападзе былі цярплівымі, у той час як XNUMX мільёны да пандэміі, паводле даследчыкаў Deutsche Bank.
Іншыя сур'ёзныя адхіленні ад крызісу апошняга дзесяцігоддзя ўключаюць цяперашні дэфіцыт жылля, а не празмернасць прапановы, у спалучэнні з новай эрай інстытуцыйных арэндадаўцаў на рынку арэнды жылля для адной сям'і.
Гэта азначае ўладальнікаў прыватнага капіталу з глыбокімі кішэнямі, Zillow
Z,
і іншыя фірмы, якія фінансуюцца з Уол-стрыт, канкуруюць з сем'ямі, якія хочуць валодаць.
Эксперты па іпатэчным крэдытаванні кажуць, што гэтая дынаміка можа спрыяць росту коштаў на жыллё ў больш нармалізаваных тэмпах у 2022 годзе, нават калі 30-гадовыя стаўкі па іпатэчных крэдытах вырастуць і сем'ям стане цяжэй дазволіць сабе нерухомасць.
паглядзець: У раёнах з высокім узроўнем беднасці ў гарадах-пабрацімах назіраецца выбух дамоў, якія належаць інвестарам. ФРС Мінеапаліса цяпер адсочвае
«Павышэнне ставак не прыводзіць да адмоўнага росту коштаў на жыллё, але яно, безумоўна, можа запаволіць рост коштаў на жыллё», — сказаў у тэлефоннай размове Скот Бухта, кіраўнік аддзела стратэгіі інвестыцый з фіксаваным прыбыткам Brean Capital.
Паводле яго прагнозу, у гэтым годзе кошты вырастуць на 6-10% у залежнасці ад таго, дзе будуць расці 30-гадовыя іпатэчныя стаўкі.
Якая стаўка занадта высокая?
Як і пасля крызісу 2008 года, ФРС за апошнія два гады папоўніла свой баланс казначэйскімі і іпатэчнымі каштоўнымі паперамі агенцтваў падчас пандэміі, спрабуючы захаваць паток ліквіднасці і даступны крэдыт.
Старшыня ФРС Джэром Паўэл цяпер спадзяецца стварыць «мяккую пасадку» шляхам павышэння працэнтных ставак і ўзмацнення жорсткасці фінансавых умоў, каб стрымаць інфляцыю, не наносячы шкоды рынку працы і не выклікаючы рэцэсіі.
Многія на Уол-стрыт цяпер чакаюць, што кароткатэрміновыя стаўкі патэнцыйна вырастуць у чатыры разы ў гэтым годзе з цяперашняга дыяпазону ад 0% да 0.25%. Аднак больш доўгатэрміновыя стаўкі, хутчэй за ўсё, будуць залежаць ад таго, наколькі агрэсіўна цэнтральны банк скарачае свае запасы іпатэчных аблігацый, сказаў Бухта, у прыватнасці, калі ФРС працуе над тым, каб наблізіць гадавую інфляцыю да мэты ў 2% з 7% у снежні.
"Я не думаю, што яны хочуць шакаваць рынкі", - сказаў ён, адзначыўшы, што рост коштаў на жыллё гістарычна перавышаў інфляцыю прыкладна на 2-3% або прыкладна на 5% штогод. «20% — гэта невыносна».
Пры гэтым кожныя 100 базавых пунктаў павышэння 30-гадовай іпатэчнай стаўкі прыводзяць да зніжэння пакупніцкай здольнасці домаўладальніка, які разлічвае на фінансаванне, прыкладна на 13%, паводле ацэнак Бухты.
Іншымі словамі, даступнасць, якая ўжо з'яўляецца праблемай для многіх сем'яў, цана якіх адсутнічае на рынку, можа значна пагоршыцца.
Глядзіце таксама: Працэнтныя стаўкі растуць, але дзеянні ФРС могуць палегчыць атрыманне іпатэкі
Крыніца: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo